Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Déclarer son bien espagnol en France : IFI, formulaire 3916 et revenus locatifs

Payer l’IRNR ou le Modelo 210 en Espagne ne dispense jamais de déclarer le bien à l’administration française : la résidence fiscale, pas la localisation du bien, détermine où se joue l’essentiel de vos obligations. Ce guide détaille les démarches propres aux résidents fiscaux français ; si vous résidez en Belgique, direction notre page déclarer son bien espagnol en Belgique, le régime est entièrement différent.

Cette page complète notre guide après l’achat : être propriétaire en Espagne, qui détaille l’ensemble du calendrier post-acquisition. Ici, on se concentre sur un seul point, à fond : ce que le fisc français attend de vous.

Les obligations déclaratives du propriétaire français d’un bien en Espagne

Un résident fiscal français au sens de l’article 4 B du Code général des impôts est imposable en France sur son patrimoine et ses revenus mondiaux, y compris ceux issus d’un bien en Espagne. Trois obligations s’en déduisent, cumulatives et indépendantes les unes des autres : la déclaration du bien et du compte bancaire espagnol (formulaire 3916-bis), la déclaration des loyers s’il y en a (formulaire 2047), et l’intégration du bien à l’assiette de l’IFI si le seuil est franchi. Aucune de ces obligations ne dépend des deux autres : un bien non loué et sous le seuil IFI reste soumis au 3916-bis.

Le formulaire 3916-bis : déclarer le bien à l’étranger

Le formulaire n° 3916-bis déclare les biens immobiliers détenus directement ou indirectement à l’étranger par un résident fiscal français, en complément du 3916 qui vise les comptes bancaires. Il se dépose en même temps que la déclaration de revenus annuelle, sur impots.gouv.fr, et reprend une fiche par bien : adresse, date d’acquisition, mode de détention (nom propre, indivision, SCI).

L’obligation vaut que le bien soit loué ou non, occupé ou vacant. Un couple français propriétaire d’une résidence secondaire à Estepona, jamais louée, doit malgré tout la déclarer chaque année tant qu’il en reste propriétaire.

L’IFI : suis-je concerné si j’ai un bien en Espagne ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise le patrimoine immobilier net taxable, en France et à l’étranger, dès qu’il dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Le barème progressif s’échelonne de 0,5 % (dès 800 000 €, une fois le seuil de 1,3 M€ franchi) à 1,5 % au-delà de 10 000 000 €. Le bien espagnol entre dans l’assiette à sa valeur vénale réelle au 1er janvier, dette hypothécaire restant due déduite.

La déclaration se fait sur le formulaire 2042-IFI, joint à la déclaration de revenus, au même calendrier. Détail des seuils et du barème sur la page officielle impôt sur la fortune immobilière d’impots.gouv.fr.

Déclarer les revenus locatifs espagnols en France

Les loyers perçus sur un bien espagnol se déclarent sur le formulaire 2047 (cadre 4, revenus fonciers de source étrangère), pour leur montant brut avant impôt espagnol, puis se reportent en cases 4BE ou 4BA de la déclaration 2042. La convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 (décret n° 97-756) attribue le droit d’imposer en premier à l’Espagne, où le revenu net est taxé à l’IRNR au taux de 19 % pour un résident de l’UE, charges réellement déductibles au prorata de la période de location.

Si votre location saisonnière est gérée par une conciergerie locale, les frais de gestion, le ménage et les commissions de plateforme figurent parmi les charges déductibles côté espagnol : notre page gérer une location saisonnière en Espagne depuis la France détaille l’organisation à distance.

Le crédit d’impôt pour éviter la double imposition

La France, en tant que pays de résidence, impose à son tour le revenu locatif espagnol dans le calcul du revenu global, mais accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ce revenu — pas un remboursement de l’IRNR payé en Espagne. Concrètement, le revenu net espagnol majore votre revenu imposable et sert au calcul du taux, tandis qu’un crédit d’impôt vient neutraliser l’impôt français afférent à ce même revenu ; il se reporte dans les cases dédiées de la déclaration complémentaire 2042-C (8VL, 8VM selon la nature du revenu). Le mécanisme évite la double imposition sans effacer l’écart de taux entre les deux pays.

Comptes bancaires espagnols : obligation de déclaration

Tout compte bancaire ouvert en Espagne pour régler l’IBI, la comunidad ou les factures d’électricité doit lui aussi figurer sur le formulaire 3916, séparément du bien immobilier. L’obligation ne dépend ni du solde ni du nombre de mouvements : un compte resté à quelques centaines d’euros pour couvrir des prélèvements automatiques se déclare comme un compte actif. Un couple qui ouvre un compte joint espagnol dépose une fiche 3916 par titulaire.

Sanctions en cas de non-déclaration

L’article 1649 A du CGI sanctionne l’absence de déclaration d’un compte ou d’un bien à l’étranger d’une amende forfaitaire de 1 500 € par compte ou bien non déclaré, portée à 10 000 € si l’Espagne n’était pas concernée par une convention d’assistance administrative — ce qui n’est pas le cas ici, l’Espagne étant partenaire de longue date. Au-delà de l’amende, l’administration dispose d’un délai de reprise étendu à dix ans (au lieu de trois) sur les avoirs non déclarés, et peut requalifier les sommes en revenus imposables si leur origine n’est pas justifiée. Le régime complet figure au BOFiP (BOI-CF-INF-20-10-50).

Calendrier des déclarations

Les erreurs les plus fréquentes

Trois oublis reviennent le plus souvent chez les propriétaires français en Espagne. Premièrement, ne déclarer le bien qu’à partir du moment où il génère des loyers, en oubliant que le 3916-bis s’applique dès l’achat, loué ou non. Deuxièmement, ignorer l’IFI parce qu’on « ne se sent pas riche », alors que le seuil de 1,3 M€ s’apprécie sur le patrimoine immobilier brut, résidence principale comprise après abattement — un couple propriétaire en France et en Espagne l’atteint plus vite qu’il ne le pense. Troisièmement, déclarer les loyers espagnols en France sans passer par la 2047, ce qui prive du crédit d’impôt et expose à une double imposition réelle, pas seulement théorique.

Faire appel à un fiscaliste bilingue

La combinaison des règles espagnoles (IRNR, Modelo 210) et françaises (3916-bis, IFI, 2047) crée des situations où un expert-comptable généraliste, même compétent, manque le détail qui coûte cher : mode de calcul du crédit d’impôt, articulation entre revenu imputé et loyers réels, ou seuils de l’IFI en cas de détention en indivision. Un fiscaliste habitué aux deux systèmes évite les déclarations incomplètes et les régularisations tardives, plus coûteuses qu’une déclaration correcte dès la première année.

Déclarer son bien espagnol en France : vos questions

Le formulaire 3916-bis est-il obligatoire même si je ne loue pas ?

Oui. Le formulaire 3916-bis déclare les biens immobiliers détenus à l’étranger, qu’ils soient loués ou non.

Mon bien espagnol entre-t-il dans l’IFI ?

Oui, si votre patrimoine immobilier net mondial (France + étranger) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.

Comment éviter la double imposition sur les loyers ?

La convention fiscale franco-espagnole prévoit un crédit d’impôt : l’impôt payé en Espagne (IRNR) est neutralisé par un crédit d’impôt français équivalent, calculé sur ce même revenu.