Plus-value immobilière en Espagne : calcul, taux et retenue
La plus-value immobilière en Espagne est imposée à 19 % pour un vendeur non-résident français ou belge, sur la base prix de vente − prix d’achat − frais documentés (impôts d’acquisition, notaire, avocat, travaux d’amélioration, agence). À la signature, l’acheteur retient 3 % du prix (Modelo 211) comme acompte ; le vendeur solde ou récupère la différence sur le Modelo 210. S’y ajoute la plusvalía municipal, impôt communal sur le terrain, nul sans gain réel. En France, l’impôt espagnol s’impute sur l’impôt français ; en Belgique, la plus-value est exonérée.
Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.
Plus-value immobilière en Espagne : calcul, fiscalité et astuces pour non-résidents
La fiscalité de la revente se prépare le jour de l’achat : chaque facture conservée (ITP, notaire, avocat, rénovation) viendra en déduction du gain imposable dix ans plus tard, et chaque justificatif perdu se paie 19 % au fisc espagnol. Cette page fait partie de notre guide du budget d’achat immobilier en Espagne parce que la plus-value future entre dans la rentabilité d’un bien sur la Costa del Sol, où les prix immobiliers par zone ont fortement progressé depuis 2021.
Le mécanisme est double : un impôt d’État sur le gain (IRNR pour le non-résident, IRPF pour le résident) et un impôt communal sur le terrain, la plusvalía municipal ; puis la France ou la Belgique applique sa convention. Les démarches de la vente (mandat, arras, escritura) sont traitées dans notre page sur la revente d’un bien en Espagne.
Comment est calculée la plus-value immobilière en Espagne ?
La plus-value (ganancia patrimonial) est la différence entre la valeur de transmission et la valeur d’acquisition, chacune corrigée des frais et impôts justifiés. La valeur d’acquisition additionne le prix payé, l’ITP ou la TVA et l’AJD, les honoraires de notaire, registre et avocat, et les travaux d’amélioration ; la valeur de transmission retranche du prix de vente la commission d’agence et la plusvalía municipal. Si le bien a été loué, l’amortissement (3 % par an de la valeur de construction) réduit la valeur d’acquisition, même s’il n’a pas été déduit.
Depuis 2015, l’Espagne n’applique plus aucun abattement pour durée de détention : un gain réalisé après vingt ans est imposé comme après deux ans. Seuls les biens acquis avant le 31 décembre 1994 conservent des coeficientes de abatimiento, plafonnés à 400 000 € de prix de vente cumulé.
Taux d’imposition : 19 % pour les non-résidents UE, barème pour les résidents
Un non-résident établi dans l’UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein paie 19 % sur sa plus-value immobilière espagnole ; hors de ces zones, 24 %. Le taux est proportionnel, sans abattement personnel, et se déclare sur le Modelo 210 selon le manuel des non-résidents de l’Agencia Tributaria.
Un résident fiscal espagnol intègre la plus-value à la base de l’épargne de son IRPF, imposée par tranches en 2026 : 19 % jusqu’à 6 000 €, 21 % jusqu’à 50 000 €, 23 % jusqu’à 200 000 €, 27 % jusqu’à 300 000 € et 30 % au-delà. Sur les 72 000 € de l’exemple, un résident paierait 15 440 € au lieu de 13 680 €, mais il accède aux exonérations de résidence principale décrites plus bas ; voir le statut de résident fiscal en Espagne.
La retención de 3 % : la retenue à la source du vendeur non-résident
La retención de 3 % est un acompte obligatoire : l’acheteur d’un bien vendu par un non-résident retient 3 % du prix et le verse à l’Agencia Tributaria dans le mois, via le Modelo 211. Le vendeur dispose ensuite de trois mois, après ce premier mois, pour déposer son Modelo 210 : il paie la différence si l’impôt dépasse 3 % du prix, ou demande le remboursement de l’excédent, en vente à perte notamment. Le notaire Vicente Martorell précise sur notariosyregistradores.com que ce remboursement prend « environ six mois à un an ».
Le remboursement est bloqué tant que le vendeur n’est pas à jour des Modelos 210 annuels de la fiscalité du non-résident (revenu imputé ou loyers) sur quatre exercices : l’Agencia Tributaria compense d’abord les arriérés. Si l’acheteur omet la retenue, le bien reste affecté au paiement de l’impôt du vendeur. Ce point figure dans la due diligence que NOMA organise avec votre avocat indépendant.
Plusvalía municipal : l’impôt communal sur la valeur du terrain
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) est un impôt communal sur l’augmentation de valeur du seul terrain pendant la détention. Depuis le décret-loi 26/2021, adopté après censure de l’ancien calcul par le Tribunal constitutionnel, le contribuable choisit la méthode la moins coûteuse : la méthode objective (valeur cadastrale du terrain × coefficient annuel fixé par l’État selon les années de détention) ou la méthode réelle (gain effectif × part du terrain dans la valeur cadastrale). Le taux communal est plafonné à 30 % et l’impôt est nul sans gain.
Le vendeur est redevable, mais s’il est non-résident, la loi désigne l’acheteur comme « sustituto del contribuyente » (article 106.2 du texte refondu de la loi des finances locales) : l’acheteur paie la commune sous 30 jours ouvrables et retient le montant sur le prix. Pour un appartement détenu sept ans sur la Costa del Sol, comptez de quelques centaines à 3 000 € (fourchette indicative), déductibles du gain imposable.
Frais déductibles de la plus-value : ce qui compte, ce qui ne compte pas
Les frais déductibles de la plus-value sont ceux qui augmentent la valeur d’acquisition ou réduisent la valeur de transmission, justifiés par une facture au nom du propriétaire.
| Poste | Déductible ? | Justificatif exigé |
|---|---|---|
| ITP 7 % ou TVA 10 % + AJD 1,2 % | Oui, ajouté au prix d’achat | Modelos 600 / 601, facture du promoteur |
| Notaire, registre, avocat, gestoría à l’achat | Oui | Factures nominatives |
| Travaux d’amélioration (extension, piscine, climatisation, cuisine neuve) | Oui | Factures avec TVA, permis si requis |
| Entretien, peinture, remplacement à l’identique | Non | — |
| Intérêts d’emprunt, IBI, charges de communauté | Non | — |
| Commission d’agence à la vente, plusvalía municipal, certificat énergétique | Oui, retranchés du prix de vente | Factures |
| Amortissement si le bien a été loué | Réduit la valeur d’acquisition (3 % par an de la construction) | |
La distinction amélioration/entretien est la première source de redressement : une salle de bains refaite à neuf passe, un chauffe-eau remplacé non. Pour documenter un chantier, voir les travaux et la rénovation en Espagne.
Convention fiscale et crédit d’impôt : que se passe-t-il en France et en Belgique ?
La plus-value réalisée en Espagne par un résident français ou belge est imposable en Espagne, où se situe l’immeuble (article 13 des conventions de 1995), puis traitée différemment : imputation en France, exonération en Belgique.
La plus-value se déclare aussi en France (formulaire 2048-IMM dans le mois) au régime français : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), puis l’impôt espagnol s’impute sur l’impôt français, dans la limite de celui-ci. « L’article 24-1-a-ii de la Convention fiscale franco-espagnole élimine la double imposition par l’imputation », résume Marie Déchelotte, avocate fiscaliste, dans Village de la Justice. Sur une détention courte, le vendeur français paie donc souvent un complément en France ; au-delà de 22 ans, l’impôt espagnol reste seul dû.
La Belgique exonère la plus-value immobilière réalisée en Espagne (article 23 de la convention belgo-espagnole), y compris en cas de revente dans les cinq ans, là où une plus-value belge serait taxée à 16,5 %. Ni impôt ni crédit à calculer : la vente se mentionne comme revenu étranger exonéré et le bien sort de la déclaration du revenu cadastral étranger. Les obligations annuelles sont rappelées dans notre page sur la déclaration d’un bien espagnol en Belgique.
Comment réduire légalement la plus-value ? Exonérations et bonnes pratiques
Réduire légalement la plus-value immobilière en Espagne passe par trois leviers : documenter chaque frais, mobiliser les exonérations de résidence principale quand on y a droit, et vendre au bon moment par rapport à son statut fiscal. Les exonérations de la loi IRPF (art. 38 et 33.4) visent la vivienda habitual : réinvestissement du prix dans une nouvelle résidence principale sous deux ans, exonération totale après 65 ans. Depuis 2015, le réinvestissement est ouvert aux non-résidents de l’UE/EEE, mais seulement si le bien espagnol était leur résidence principale : une résidence secondaire à Marbella n’y a jamais droit.
Trois réflexes dès l’achat : exiger des factures nominatives avec TVA pour chaque travail, conserver les Modelos 600 et les honoraires d’acquisition, et faire distinguer dans l’escritura le mobilier, hors plus-value immobilière. À la revente, faites calculer les deux méthodes de plusvalía par votre avocat. NOMA suit ces points depuis la sélection du bien, dans le cadre de sa méthode d’accompagnement.
Calendrier et déclaration : Modelo 211, Modelo 210, plusvalía
Jour J
L’acheteur verse 97 % du prix au vendeur non-résident ; le notaire mentionne la retenue dans l’acte.
J + 1 mois
Versement de la retenue à l’Agencia Tributaria ; l’acheteur remet le justificatif au vendeur.
J + 30 jours ouvrables
Déclaration à la commune, par l’acheteur substitut si le vendeur est non-résident.
J + 4 mois
Liquidation à 19 %, paiement du solde ou demande de remboursement ; délai inchangé par l’Orden HAC/623/2026.
France : J + 1 mois · Belgique : déclaration annuelle
Formulaire 2048-IMM en France avec justificatif de l’impôt espagnol ; mention en Belgique.
Plus-value immobilière en Espagne : vos questions
Qu’est-ce que la retención de 3 % ?
La retención de 3 % est l’acompte que l’acheteur d’un bien vendu par un non-résident retient sur le prix et verse au fisc espagnol dans le mois (Modelo 211). Le vendeur liquide ensuite son impôt réel de 19 % sur le Modelo 210 ; si l’impôt est inférieur à la retenue, en vente à perte par exemple, il demande le remboursement de l’excédent, versé sous six mois à un an.
Comment éviter la double imposition sur la plus-value ?
Les conventions France-Espagne et Belgique-Espagne de 1995 réservent l’imposition à l’Espagne ; la France impute ensuite l’impôt espagnol sur l’impôt français dû sur la même plus-value (article 24), la Belgique exonère le gain (article 23). Le vendeur français joint le justificatif du Modelo 210 à son formulaire 2048-IMM.
Les travaux réduisent-ils la plus-value ?
Oui, les travaux d’amélioration (extension, piscine, climatisation, rénovation complète) documentés par des factures nominatives avec TVA s’ajoutent à la valeur d’acquisition et réduisent l’impôt de 19 % de leur montant. L’entretien, le remplacement à l’identique et les travaux payés en espèces sans facture ne sont pas admis.
Where Real Estate Feels Right
NOMA vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier sur la Costa del Sol.
Parler de mon projet