Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Fiscalité immobilière pour non-résidents en Espagne : IBI, IRNR et obligations déclaratives

Acheter un appartement à Estepona ou une villa à Mijas sans y vivre plus de 183 jours par an fait de vous un contribuable espagnol « non-résident ». La fiscalité est légère, à une condition : savoir qu’elle existe. Chaque année, des propriétaires français et belges découvrent à la revente qu’ils n’ont jamais déposé le Modelo 210 et régularisent quatre exercices avec majorations. Ces charges récurrentes s’ajoutent aux frais d’entrée chiffrés dans notre guide du budget d’achat immobilier en Espagne. Si vous prévoyez de vous installer, la logique change et nous la traitons dans la page consacrée au statut de résident fiscal en Espagne.

Quels impôts paie un propriétaire non-résident en Espagne ?

Un non-résident propriétaire en Espagne paie chaque année l’IBI (taxe foncière) et l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents), plus la taxe communale des ordures et, au-delà de 3 M€ de patrimoine espagnol net, l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes. À la revente s’ajoutent une retenue de 3 % et l’impôt sur la plus-value. Le tableau résume qui perçoit quoi.

Le non-résident n’a droit à aucun abattement : l’IRNR se calcule au premier euro, et en indivision chaque propriétaire dépose son propre Modelo 210 pour sa quote-part.

IBI : la taxe foncière espagnole

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière annuelle perçue par la commune sur la valeur cadastrale du bien, à un taux fixé entre 0,4 % et 1,10 % pour les immeubles urbains, selon l’article 72 du texte refondu de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Málaga applique 0,451 % en 2026, contre 0,74 % à Cadix ; Marbella, Estepona ou Mijas fixent le leur dans leurs ordonnances fiscales.

La valeur cadastrale (valor catastral) est très inférieure au prix de marché : sur la Costa del Sol, elle représente en général 30 à 50 % de la valeur vénale selon la date de la dernière révision communale. Elle figure sur l’avis d’IBI et sert aussi de base à l’IRNR.

IRNR : l’impôt sur le revenu des non-résidents

L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l’impôt espagnol sur les revenus de source espagnole des personnes qui ne résident pas fiscalement en Espagne. Pour un propriétaire, il vise le bien occupé ou vide, taxé sur un revenu fictif, et le bien loué, taxé sur les loyers. Le taux est de 19 % pour les résidents de l’UE, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour les autres, selon les règles de l’Agencia Tributaria sur la renta imputada. Un Français ou un Belge est donc toujours à 19 %.

Bien non loué : l’imposition sur le revenu fictif (renta imputada)

Un bien non loué génère un revenu imputé égal à 2 % de la valeur cadastrale, ramené à 1,1 % lorsque la commune a révisé ses valeurs cadastrales dans les dix années précédentes, puis taxé à 19 %. L’Agencia Tributaria précise que « la base imponible se determina conforme a la normativa del IRPF », sans aucune déduction : ni IBI, ni communauté, ni intérêts d’emprunt. Sans valeur cadastrale (neuf récent), la base est 1,1 % de la moitié du prix d’achat ; l’année d’acquisition se calcule prorata temporis.

Bien loué : l’imposition des loyers

Un bien loué par un résident de l’UE ou de l’EEE est imposé à 19 % sur les loyers nets, après déduction des charges au prorata des jours loués : intérêts d’emprunt, IBI, communauté, assurance, amortissement de 3 % de la construction, frais d’agence. Un résident hors UE paie 24 % du loyer brut, sans déduction. Depuis les revenus 2024, les loyers se déclarent une fois par an, regroupés. Les jours vacants restent soumis au revenu imputé au prorata : un appartement loué 120 jours en saison supporte les deux régimes la même année. La courte durée exige en outre une licence touristique en Espagne ; la rentabilité nette après IRNR est chiffrée dans notre guide de l’investissement locatif sur la Costa del Sol.

La retenue de 3 % à la revente

À la vente d’un bien par un non-résident, l’acheteur retient 3 % du prix et le verse à l’Agencia Tributaria sous un mois (Modelo 211), comme acompte sur l’impôt du vendeur, qui liquide ensuite sa plus-value à 19 % sur un Modelo 210 ; l’excédent est remboursé, à condition d’être à jour des Modelos 210 précédents. Calcul du gain, frais déductibles et plusvalía municipale sont détaillés dans notre page sur la plus-value immobilière en Espagne.

Conventions France-Espagne et Belgique-Espagne : comment éviter la double imposition ?

Les impôts espagnols ne sont jamais payés deux fois : la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 et la convention belgo-espagnole du 14 juin 1995 attribuent à l’Espagne le droit d’imposer les revenus d’un immeuble situé sur son territoire (article 6). Le pays de résidence neutralise ensuite l’impôt, par deux mécanismes différents.

Impôt sur la fortune : l’Andalousie bonifie à 100 % l’Impuesto sobre el Patrimonio depuis 2022, mais l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF), prorogé pour 2026, frappe le non-résident au-delà de 3 M€ de patrimoine net situé en Espagne, de 1,7 % à 3,5 % après 700 000 € exonérés, selon la synthèse Patrimonio Andalucía 2026.

Calendrier fiscal 2026-2027 : les dates clés du non-résident

Le calendrier change avec l’Orden HAC/623/2026 du 12 juin (BOE du 23 juin 2026) : le Modelo 210 pour revenu imputé s’ouvre désormais le 1er avril de l’année suivante, et la déclaration annuelle des loyers passe de janvier à avril. La note de l’Agencia Tributaria précise que ces délais s’appliquent aux revenus 2026 ; les revenus 2025 restent déclarables jusqu’au 31 décembre 2026.

Représentant fiscal : faut-il en nommer un ?

Non, un résident de l’UE n’a pas l’obligation de désigner un représentant fiscal pour ses Modelos 210 : elle vise les contribuables établis hors UE/EEE. En pratique, la plupart des propriétaires français et belges confient la tâche à un gestor, pour 50 à 150 € par déclaration à titre indicatif : le formulaire se remplit en espagnol, avec certificat numérique ou code Cl@ve, et le paiement depuis une banque étrangère suit une procédure spécifique. Demandez à votre avocat d’inclure le premier Modelo 210 prorata temporis dans son forfait ; NOMA vous oriente ensuite vers des gestors francophones, et SOL, l’IA de NOMA, répond aux premières questions de calendrier.

Fiscalité non-résident en Espagne : vos questions

Combien d’IBI paie-t-on en Espagne ?

L’IBI représente 0,4 à 1,10 % de la valeur cadastrale, soit en général 400 à 1 200 € par an pour un appartement valant 250 000 € sur la Costa del Sol. À Málaga (0,451 % en 2026), une valeur cadastrale de 100 000 € donne 451 €. Le reçu de l’année précédente, à exiger du vendeur, donne le chiffre exact.

Dois-je payer des impôts en Espagne même si je ne loue pas mon bien ?

Oui : l’IRNR sur revenu imputé est dû chaque année, à 19 % de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, même si le bien reste vide. Pour une valeur cadastrale de 120 000 €, comptez 251 à 456 € par an, à déclarer sur le Modelo 210 entre le 1er avril et le 31 décembre de l’année suivante (revenus 2026). Les oublis ressortent à la revente, quand le fisc bloque le remboursement de la retenue de 3 %.

Comment éviter la double imposition France/Belgique-Espagne ?

Les conventions fiscales de 1995 réservent l’imposition des revenus immobiliers à l’Espagne, puis neutralisent l’impôt dans le pays de résidence : crédit d’impôt égal à l’impôt français pour un résident français, exonération avec réserve de progressivité pour un résident belge. Le bien se déclare dans les deux cas : formulaires 2044/2047 en France, revenu cadastral étranger via MyMinfin en Belgique.