Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Contrato de arras en Espagne : tout comprendre sur le compromis de vente espagnol

Le contrato de arras est le moment où un projet d’achat sur la Costa del Sol devient un engagement chiffré : 10 % du prix versés à un vendeur rencontré une ou deux fois, sur un document privé rédigé par son agence. Personne d’autre que votre avocat ne relit ce que vous signez.

En 2025, les étrangers ont acheté un record de 97 500 logements en Espagne, dont 11 827 dans la province de Málaga (32,75 % du marché local), selon le Colegio de Registradores (via Diario Jurídico, avril 2026). Cette page détaille l’étape 5 de notre guide du processus d’achat immobilier en Espagne.

Qu’est-ce que le contrato de arras ?

Le contrato de arras désigne le contrat privé de compraventa par lequel acheteur et vendeur s’engagent sur un bien, un prix et une date d’escritura pública, contre une somme versée d’avance appelée señal ou arras. Sans lui, le vendeur peut vendre à un tiers jusqu’au jour de l’acte.

Sa base légale tient en un article, l’article 1454 du Código Civil : « podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas ». Tout le reste relève de la liberté contractuelle. Sur la Costa del Sol, un contrato de reserva précède souvent les arras : il bloque le bien 7 à 15 jours contre 3 000 à 10 000 € (fourchette indicative 2026), le temps que votre avocat lise la nota simple du bien. Exigez que ce dépôt soit remboursable si les vérifications révèlent un problème.

Arras penitenciales, confirmatorias ou penales : trois régimes, trois conséquences

Seules les arras penitenciales donnent aux deux parties le droit de renoncer contre une pénalité fixée d’avance ; les deux autres régimes autorisent l’exécution forcée.

Le Tribunal Supremo interprète les arras penitenciales restrictivement : dans sa sentence 583/2018 du 17 octobre 2018, il juge que « la mera mención al art. 1454 del C. Civil no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes ». Le contrat doit dire expressément que chaque partie peut se désister et à quel prix ; sinon, les arras sont confirmatorias et l’acheteur qui renonce peut être condamné à acheter.

Différence avec le compromis de vente français et belge

La différence majeure est l’absence totale de délai de rétractation en Espagne. En France, l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquéreur 10 jours pour se rétracter sans motif, et l’acompte dort sous séquestre chez un notaire qui vérifie titre et urbanisme. En Espagne, la signature des arras vous engage immédiatement, l’acompte part souvent sur le compte du vendeur, et la condition suspensive de prêt n’existe que si vous la négociez.

Pour un Belge, le choc est moindre : en Belgique aussi, le compromis vaut vente, sans rétractation, avec un acompte de 5 à 10 % et une indemnité contractuelle de 10 à 15 % en cas de défaillance. Ce qui reste étranger aux deux nationalités : le contrat est rédigé par l’agence du vendeur, et le notaire espagnol n’intervient qu’à l’acte final, sans vérifier la légalité du bien.

Que doit contenir un contrato de arras ? Les clauses essentielles

Six clauses rendent un contrato de arras réellement protecteur pour l’acheteur.

Le montant de l’acompte : combien verser ?

L’acompte habituel du contrato de arras est de 10 % du prix, mais aucune loi ne fixe ce pourcentage : les usages sur la Costa del Sol en 2026 vont de 5 % à 15 %.

Où va l’argent ? Idéalement sur le compte client de l’avocat jusqu’à l’acte. Juan Kutz Azqueta, notaire à Madrid, écrit dans El Notario del Siglo XXI : « cuando se firman las arras para la compra de una vivienda, estamos dispuestos a entregar alegremente una parte sustancial de nuestros ahorros a una persona a la que no hemos visto en nuestra vida ». Un acompte versé sur le compte personnel d’un vendeur saisi avant l’acte est presque impossible à récupérer.

Que se passe-t-il si l’acheteur ou le vendeur se rétracte ?

Avec des arras penitenciales, l’acheteur qui se rétracte perd l’intégralité de l’acompte ; le vendeur qui se rétracte restitue le double, soit 76 000 € pour 38 000 € reçus. Le Tribunal Supremo refuse de modérer cette pénalité en cas de désistement volontaire.

L’acheteur récupère son acompte dans deux cas : une condition suspensive écrite qui ne se réalise pas (prêt refusé, licence absente), ou un manquement du vendeur (charge non déclarée, locataire en place), qui autorise à résoudre le contrat et à réclamer le double. Français ou Belge, un refus de prêt de votre banque n’ouvre aucun droit à restitution si la condition n’est pas écrite avec la banque, le montant, le taux maximal et un délai.

Si le vendeur refuse de payer le double, comptez 12 à 24 mois de procédure en première instance à Málaga. D’où un acompte dissuasif et un délai jusqu’à l’acte le plus court possible.

Délai entre les arras et l’escritura

Le délai entre le contrato de arras et l’escritura pública se négocie librement, le plus souvent entre 30 et 90 jours. Un achat comptant se signe en 3 à 4 semaines ; avec une hypothèque espagnole, comptez 60 à 90 jours (tasación, offre ferme FEIN, 10 jours de réflexion légale). La date limite est un couperet : passée sans acte ni prolongation écrite, chaque partie peut considérer l’autre défaillante. Toute prolongation se signe à deux, en confirmant la nature penitencial des arras. Absent à l’acte ? Un poder notarial permet à votre avocat de signer.

Pourquoi faire rédiger les arras par un avocat indépendant

Faire rédiger ou relire le contrato de arras par un avocat indépendant coûte 300 à 600 € isolément, souvent inclus dans un forfait d’environ 1 % du prix. C’est là que se décident la qualification des arras, les conditions suspensives et le sort de votre acompte.

Arras et achat off-plan : les spécificités

Sur plan, le contrato de arras devient un contrat privé de compraventa avec calendrier : réserve de 6 000 à 20 000 €, puis 10 % à 30 % du prix pendant la construction, solde à la livraison. Selon la Banque d’Espagne (Ley 38/1999, DA 1, modifiée par la Ley 20/2015), le promoteur doit garantir chaque versement par un aval bancaire ou une assurance dès la licencia de edificación, intérêts légaux compris. Exigez l’aval nominatif à chaque paiement ; détails dans notre page sur l’appartement neuf off-plan en Espagne.

Contrato de arras en Espagne : vos questions

Le contrato de arras est-il obligatoire en Espagne ?

Non, aucun texte n’impose le contrato de arras : la vente peut se conclure directement par escritura devant notaire. En pratique, il précède presque toutes les ventes, car c’est le seul moyen de retirer le bien du marché et de fixer prix, calendrier et conditions suspensives.

Quel est le montant habituel de l’acompte ?

L’acompte habituel est de 10 % du prix de vente, avec des variations de 5 % à 15 % selon la négociation ; aucune loi ne fixe ce montant. Un acompte élevé protège mieux l’acheteur, puisque la pénalité du vendeur qui renonce est le double de l’acompte.

Y a-t-il un délai de rétractation comme en France ?

Non. Le droit espagnol ne prévoit aucun délai de rétractation après la signature du contrato de arras, contrairement aux 10 jours de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation français. Seules les arras penitenciales permettent de renoncer, contre la perte de l’acompte.