Appartement ancien sur la Costa del Sol : la bonne affaire
L’appartement ancien (segunda mano) représente 70 à 90 % des transactions sur la Costa del Sol selon la commune (Savills, 2025), avec un prix au m² 15 à 30 % inférieur au neuf à zone comparable, et il monte vite : +12,9 % sur un an au T2 2026 (INE) contre +7,4 % pour le neuf. Trois points de vigilance : l’ITE (inspection technique de l’immeuble), les derramas de copropriété et le coût réel d’une rénovation complète, 800 à 1 300 €/m² en 2026.
Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.
Acheter un appartement ancien sur la Costa del Sol : guide pour trouver la bonne affaire
La bonne affaire n’est presque jamais dans une brochure de promoteur : elle se trouve dans un immeuble des années 70-90 de Los Boliches ou de San Pedro, à 300 mètres de la plage, vendu par des héritiers pressés. Cette page complète notre comparatif des types de biens sur la Costa del Sol : ce que l’ancien coûte, ce qu’il cache, comment l’inspecter et le négocier. Le parcours complet est dans notre guide de l’achat immobilier sur la Costa del Sol.
L’ancien sur la Costa del Sol : un marché vaste, varié et dominant
Selon le rapport Spotlight New Development Costa del Sol 2025/26 de Savills, la seconde main a représenté en 2025 90 % des transactions à Marbella, 91 % à Benalmádena, 89 % à Mijas Costa, 80 % à Torremolinos, 74 % à Estepona et 72 % à Fuengirola. L’INE mesure une hausse de 12,9 % sur un an pour la seconde main au deuxième trimestre 2026, contre 7,4 % pour le neuf : l’ancien rattrape son retard. « La seconde main a servi de principal support aux volumes de transactions, canalisant l’essentiel de la demande compte tenu de la capacité limitée de l’offre neuve », écrit l’équipe Savills Research (Alexis Pourcelot, Jonathan Pino, Rocío Ruiz) dans ce même rapport.
Avantages de l’ancien vs le neuf : prix, emplacement, disponibilité
L’ancien gagne sur trois terrains : le prix, l’emplacement et le délai. En croisant les prix du neuf de Savills (2025) et les prix toutes typologies d’idealista (août 2026, surtout de la seconde main), l’écart atteint environ 19 % à Fuengirola (5 470 contre 4 451 €/m²), 23 % à Mijas (4 837 contre 3 711 €/m²) et 26 % à Marbella (8 086 contre 5 956 €/m²) (méthodes différentes, ordre de grandeur).
- ✅ Première ligne de mer et centres-villes, introuvables en neuf
- ✅ Clés en 2 à 3 mois, loyers ou usage immédiats
- ❌ Pas de garantie décennale, ITE et derramas à vérifier
- ❌ Certificat énergétique E à G, travaux à budgéter
- ✅ Garanties LOE 1, 3 et 10 ans, classe A ou B
- ✅ Copropriété neuve, aucun appel de fonds en vue
- ❌ 18 à 30 mois d’attente en achat sur plan
- ❌ Prix moyen 1 016 608 € sur la côte en 2025 (Savills)
Les pièges de l’ancien en Espagne
Les pièges de l’ancien sont dans l’immeuble, la copropriété et les papiers, rarement dans l’appartement. Le vendeur espagnol n’a aucune obligation comparable au dossier de diagnostic français ou aux attestations belges : hors certificat énergétique, vous achetez en l’état, et le notaire ne vérifie ni l’urbanisme ni les installations.
Une derrama de 8 000 € par lot votée trois semaines avant la vente et « oubliée » par le vendeur ; une terrasse fermée en véranda sans licence ; un appartement vendu « avec licence touristique » alors que les statuts interdisent désormais la location courte ; 95 m² annoncés pour 78 m² au registre. Chacun se détecte avant l’offre, jamais après l’escritura.
Vérifications juridiques spécifiques : ITE, licence, comunidad, certificat énergétique
Quatre documents séparent bonne affaire et gouffre, en plus de la due diligence classique menée par votre avocat indépendant.
L’ITE, inspection technique de l’immeuble
L’ITE (Inspección Técnica de Edificios) est un rapport d’architecte sur la conservation, l’accessibilité et l’efficacité énergétique d’un immeuble. En Andalousie, l’article 145 de la loi LISTA (Ley 7/2021) laisse chaque mairie fixer par ordonnance les immeubles concernés et la périodicité, au minimum décennale ; les ordonnances côtières visent en général les immeubles de plus de 50 ans. Une ITE défavorable annonce une derrama.
La copropriété : dettes, derramas, statuts
La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1.e) rend l’acheteur responsable des charges impayées de l’année en cours et des trois années précédentes : exigez le certificado de deudas de l’administrateur, obligatoire à la signature, et lisez les procès-verbaux des deux dernières assemblées. Les charges de copropriété en Espagne vont de 60 € par mois dans un petit immeuble sans ascenseur à 350 € dans une urbanisation avec piscine, jardins et gardien.
Licence et conformité
Un immeuble d’avant 1980 n’a souvent pas de licence de première occupation retrouvable ; les banques l’admettent si registre et cadastre concordent. Toute modification (terrasse fermée, local transformé en logement) doit en revanche apparaître au registre ou être régularisable : votre avocat le vérifie avant les arras, pas après.
Le certificat énergétique
Le certificat énergétique (certificado de eficiencia energética) est obligatoire dans l’annonce et remis à l’acheteur, valable dix ans, cinq pour la classe G (Real Decreto 390/2021). La plupart des appartements d’avant 2006 sont classés E, F ou G : pas rédhibitoire sous ce climat, mais un argument de négociation chiffrable, car passer de G à D coûte 8 000 à 20 000 € pour 80 m².
Prix de l’ancien par zone en 2026
Prix moyens toutes typologies idealista/data, août 2026, dans les quartiers où l’ancien abonde ; détail par commune sur notre page des prix de l’immobilier sur la Costa del Sol.
| Commune (variation sur un an) | Quartiers d’ancien | €/m² août 2026 | Deux-chambres 80 m² (indicatif) |
|---|---|---|---|
| Torremolinos (+9,9 %) | Centro, El Pinillo, La Carihuela | 3 838 · 3 757 · 4 831 | 300 000 à 390 000 € |
| Benalmádena (+6,1 %) | Arroyo de la Miel, Pueblo, Solymar | 3 417 · 3 813 · 4 614 | 275 000 à 370 000 € |
| Fuengirola (+3,0 %) | Centro, Los Pacos, Los Boliches | 3 330 · 3 485 · 3 837 | 265 000 à 310 000 € |
| Marbella (+4,0 %) | San Pedro, Elviria-Cabopino, Marbella Pueblo | 4 600 · 4 623 · 5 170 | 370 000 à 415 000 € |
Fourchettes indicatives : un dernier étage vue mer à Los Boliches se paie 20 à 40 % au-dessus de la moyenne du quartier, un rez-de-chaussée sur rue sans ascenseur 15 à 25 % en dessous.
Appartement en urbanización ou en centre-ville ?
- → Vous voulez piscine, jardins, parking et gardiennage pour 120 à 350 € par mois
- → Vous louez en saison : les locataires veulent la piscine
- → Vous vérifiez les derramas : ascenseurs, piscines et façades vieillissent ensemble
- → Vous vivez à pied : marché, cafés, train Málaga-Fuengirola
- → Vous acceptez charges faibles (60 à 120 €) mais immeuble parfois sans ascenseur ni parking
- → Vous contrôlez l’ITE : c’est ici que les immeubles de plus de 50 ans se concentrent
Entre les deux, la maison de ville (adosado) offre jardin et piscine partagée à charges modérées, et le penthouse ancien reste le meilleur rapport vue-prix quand la toiture-terrasse a été refaite.
Rénover un appartement ancien : coûts 2026 et démarches
Rénover coûte en 2026 de 350 à 600 €/m² pour un rafraîchissement, 800 à 1 300 €/m² pour une réfection complète (cuisine, salles de bains, électricité, plomberie, menuiseries) et 1 300 à 2 000 €/m² en haut de gamme, main-d’œuvre incluse (indicatif). Une rénovation intérieure relève de la declaración responsable (obra menor), obtenue en quelques jours ; toucher à la structure ou à la façade exige une licence d’obra mayor, instruite en trois à six mois. La TVA sur les travaux tombe à 10 % au lieu de 21 % pour un logement de plus de deux ans, si les matériaux ne dépassent pas 40 % de la facture (Ley 37/1992, art. 91). Démarches et artisans sont détaillés sur notre page travaux et rénovation en Espagne.
85 m² des années 80, troisième étage avec ascenseur, à 400 mètres de la plage, affiché 340 000 € et négocié 315 000 € (ITE favorable, derrama façade payée par le vendeur). ITP 7 % : 22 050 € ; notaire, registre, avocat : environ 4 500 € ; rénovation complète à 1 000 €/m² : 85 000 €. Total 426 550 €, soit 5 018 €/m² rénové, contre 5 470 €/m² pour un neuf moyen à Fuengirola en 2025, plus loin de la mer. Détail des taxes : frais d’acquisition en Espagne.
Négociation : marges et stratégies sur l’ancien
La marge de négociation sur un appartement ancien se situe le plus souvent entre 3 et 8 % du prix affiché en 2026, et atteint 10 à 15 % sur un bien mal présenté, en vente depuis six mois ou issu d’une succession. Le levier n’est pas le marchandage mais le dossier : rapport d’inspection chiffrant les travaux, derrama documentée, certificat G, surface au registre inférieure à l’annonce. Chaque élément se convertit en euros face à l’agence du vendeur.
NOMA travaille dans le seul intérêt de l’acheteur : vérification de l’immeuble avant l’offre avec le Property Check 360°, argumentaire de prix et négociation à votre place, rémunérés par partage de commission avec l’agence du vendeur, sans surcoût pour vous. Notre méthode repose sur cette indépendance.
Appartement ancien en Espagne : vos questions
Comment savoir si un appartement ancien est en bon état ?
Demandez le dernier rapport d’ITE et les procès-verbaux des deux dernières assemblées, puis faites inspecter le logement par un architecte indépendant (300 à 500 €) : électricité, plomberie, humidité, surfaces. Ces documents révèlent l’essentiel des problèmes avant l’offre.
Combien coûte une rénovation en Espagne ?
En 2026, comptez 350 à 600 €/m² pour un rafraîchissement, 800 à 1 300 €/m² pour une rénovation complète et 1 300 à 2 000 €/m² en haut de gamme, main-d’œuvre incluse. La TVA est de 10 % au lieu de 21 % pour un logement de plus de deux ans si les matériaux ne dépassent pas 40 % de la facture.
Les charges de copropriété sont-elles élevées ?
De 60 € par mois dans un petit immeuble sans ascenseur ni piscine à 350 € par mois dans une grande urbanisation avec piscines, jardins et sécurité. L’acheteur répond des impayés de l’année en cours et des trois années précédentes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e) : exigez le certificat de dettes avant de signer.
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NOMA vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier sur la Costa del Sol.
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