Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Frais d’acquisition immobilière en Espagne : ITP, TVA, notaire — le budget complet

Les frais d’acquisition immobilière en Espagne sont la première ligne que nos clients français et belges sous-estiment. Un Français raisonne en « frais de notaire » (7 à 8 % dans l’ancien), un Belge en droits d’enregistrement (12,5 % à Bruxelles et en Wallonie). En Andalousie, le système est différent : un impôt principal, qui change selon que le bien est ancien ou neuf, plus quatre postes annexes dont aucun n’est facultatif si l’on veut acheter en sécurité. Cette page détaille chaque ligne aux taux 2026, avec un tableau complet pour un achat de 300 000 €.

Elle prolonge notre guide budget et financement pour acheter en Espagne. Chez NOMA, buyer agent au service exclusif de l’acheteur, ce calcul est fait dès le premier rendez-vous : c’est lui qui fixe le prix maximum que vous pouvez réellement offrir.

Les frais d’acquisition en Espagne : vue d’ensemble (9 à 14 %)

Les frais d’acquisition en Espagne se composent d’un impôt principal (ITP sur l’ancien, ou TVA + AJD sur le neuf) et de quatre postes annexes : notaire, registre de la propriété, avocat indépendant et gestoría. Les impôts sont cédés aux communautés autonomes, qui en fixent les taux. Le total oscille entre 9 et 10 % du prix pour l’ancien et 13 à 14 % pour le neuf.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : la taxe sur l’ancien

L’ITP est l’impôt qui frappe l’achat d’un bien de seconde main entre particuliers ; en Andalousie, son taux général est de 7 % de la base imposable depuis le 1^er janvier 2022. Le texte de référence est la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, dont l’exposé des motifs précise que le législateur « reduce el tipo de gravamen general aplicable a la transmisión de inmuebles […] pasando desde los tipos del 8%, 9% y 10% a un único tipo general del 7% ». Un taux réduit de 6 % existe pour la résidence habituelle jusqu’à 150 000 €, et 3,5 % pour certains publics (jeunes, familles nombreuses, personnes handicapées) : un acheteur non-résident qui achète une résidence secondaire n’y a pas droit.

Deux détails de praticien. La base imposable n’est pas toujours le prix : depuis 2022, l’administration retient la plus élevée des deux valeurs entre le prix d’acte et le valor de referencia du Catastro, consultable en ligne. Et l’ITP se déclare via le modelo 600 dans le mois qui suit la signature.

TVA (IVA) + AJD : les taxes sur le neuf

Un logement neuf acheté à un promoteur n’est pas soumis à l’ITP mais à la TVA (IVA) de 10 %, à laquelle s’ajoute l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), un droit de timbre sur l’acte notarié dont le taux général en Andalousie est de 1,2 % : le neuf supporte donc 11,2 % de taxes, soit 4,2 points de plus que l’ancien. La même Ley 5/2021 a abaissé l’AJD « desde el tipo del 1,5% al 1,2% ».

Deux pièges spécifiques au neuf. La TVA à 10 % ne couvre que le logement et, au maximum, deux places de parking vendues dans le même acte ; un local ou un troisième garage est taxé à 21 %. Et la TVA se paie au fil des acomptes versés au promoteur, pas à la livraison, comme le détaille notre page sur le financement d’un achat off-plan en Espagne.

Frais de notaire et d’inscription au Registro de la Propiedad

Les honoraires du notaire espagnol suivent un barème national dégressif fixé par le Real Decreto 1426/1989 : 0,3 ‰ de la tranche comprise entre 150 253 € et 601 012 €, 0,2 ‰ au-delà, plus les copies, folios et vérifications télématiques. En pratique, l’acte d’achat d’un bien de 200 000 à 500 000 € coûte 700 à 1 200 € TVA comprise, et l’inscription au Registro de la Propiedad, régie par un barème similaire (Real Decreto 1427/1989), 450 à 800 €. Les deux postes sont non négociables et facturés à l’acheteur.

Ce que ces 1 200 à 2 000 € n’achètent pas : une protection. Le notaire espagnol authentifie l’acte mais ne contrôle ni la conformité urbanistique, ni les dettes de copropriété, ni la licence de première occupation ; cette mission revient à l’avocat.

Honoraires d’avocat immobilier et frais de gestoría

L’avocat indépendant (abogado) facture en général 1 % du prix d’achat plus 21 % de TVA, avec un minimum de 1 500 à 2 500 € : pour 300 000 €, comptez 3 630 € TTC. Ses honoraires couvrent la due diligence (nota simple, dettes, urbanisme, copropriété), le contrat d’arras, la procuration pour l’acte et les déclarations fiscales post-achat. NOMA recommande systématiquement un avocat indépendant du vendeur et de l’agence : c’est la seule ligne du budget qui protège votre argent, comme l’explique notre page sur la due diligence immobilière en Espagne.

La gestoría règle les impôts (modelo 600), dépose l’acte au registre et transfère les contrats d’eau et d’électricité : 300 à 500 €. Avec une hypothèque, la banque impose sa propre gestoría, à sa charge depuis 2019 ; sans hypothèque, votre avocat s’en charge souvent lui-même.

Frais liés à l’hypothèque (si financement)

Depuis la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (article 14), l’emprunteur ne supporte plus que la tasación (expertise bancaire, 300 à 600 €) ; notaire, registre, gestoría et AJD de l’hypothèque sont payés par la banque. Reste la commission d’ouverture, de 0 à 1 % du capital. Pour un prêt de 210 000 €, prévoyez 1 000 à 2 500 € de frais bancaires ; les conditions propres aux acheteurs étrangers sont dans notre page sur l’hypothèque espagnole pour non-résident.

Tableau récapitulatif pour un achat de 300 000 € en Andalousie

Pour un achat de 300 000 € en Andalousie en 2026, les frais s’élèvent à environ 26 400 € (8,8 %) sur un bien ancien payé comptant, 27 600 € (9,2 %) sur le même bien financé à 70 %, et 39 000 € (13 %) sur un bien neuf. Notaire, registre et gestoría sont des moyennes constatées, arrondies.

Aux prix immobiliers de la Costa del Sol d’août 2026, 300 000 € correspondent à 70 m² à Fuengirola ou 95 m² à Manilva.

Andalousie, autres communautés, France et Belgique : comparaison

L’Andalousie est, avec Madrid (6 %), l’une des régions espagnoles où l’ITP est le plus bas : la Catalogne et la Communauté valencienne appliquent 10 %, les Baléares 8 à 13 %. Pour un Français ou un Belge, la comparaison utile est celle d’une résidence secondaire.

Pour un Belge, une résidence secondaire en Andalousie coûte donc moins cher en droits qu’une seconde maison à la Côte ; pour un Français, le total est comparable une fois l’avocat ajouté. Ces frais d’entrée s’ajoutent aux impôts annuels décrits dans notre page sur la fiscalité du non-résident en Espagne (IBI, IRNR).

Comment optimiser légalement les frais d’acquisition

Les impôts ne se négocient pas, mais trois leviers réduisent réellement la facture. Le mobilier : dans l’ancien, un inventaire de meubles vendus par contrat séparé, à leur valeur réelle et justifiable, sort de l’assiette de l’ITP. Le choix ancien contre neuf : à prix égal, l’ancien économise 4,2 points d’impôt, soit 12 600 € sur 300 000 €, à mettre en balance avec les travaux. Enfin, les honoraires d’avocat et de gestoría se négocient, surtout au-delà de 500 000 €.

Frais d’acquisition immobilier Espagne : vos questions

Quel est le taux d’ITP en Andalousie en 2026 ?

Le taux général de l’ITP en Andalousie est de 7 % du prix d’achat (ou du valor de referencia s’il est supérieur) pour un bien d’occasion, en vertu de la Ley 5/2021 en vigueur depuis 2022. C’est l’un des taux les plus bas d’Espagne, contre 10 % en Catalogne. Les taux réduits de 6 % et 3,5 % ne s’appliquent pas à une résidence secondaire de non-résident.

Acheter du neuf est-il plus cher en frais que l’ancien ?

Oui : le neuf est soumis à la TVA de 10 % plus l’AJD de 1,2 %, soit 11,2 % de taxes, contre 7 % d’ITP pour l’ancien. Sur 300 000 €, l’écart est de 12 600 €, les frais annexes étant identiques. Le neuf offre en contrepartie une garantie décennale, un aval bancaire sur les acomptes et aucun travaux.

Les frais d’acquisition sont-ils négociables ?

Les impôts (ITP, TVA, AJD) et les honoraires de notaire et de registre, fixés par barème, ne le sont pas. Les honoraires d’avocat (1 % + TVA) et de gestoría (300 à 500 €) se négocient, surtout au-delà de 500 000 €, tout comme la commission d’ouverture d’une hypothèque (0 à 1 %).