Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Achat immobilier Costa del Sol : le guide complet pour Français et Belges

Acheter un appartement à Estepona ou une villa à Benahavís depuis Lyon ou Namur n’a rien d’une aventure : c’est un projet balisé, à condition de connaître les règles espagnoles. Le notaire n’y joue pas le même rôle, la fiscalité du non-résident a sa logique propre, et chaque commune du littoral a son prix et son profil d’habitants.

Ce guide est la page d’entrée du dossier NOMA consacré à l’immobilier sur la Costa del Sol : pourquoi le marché attire les francophones, les 7 sujets à maîtriser avant de signer, le processus d’achat, les frais réels en Andalousie, le choix de la zone et la stratégie selon votre profil. Chaque section renvoie vers un guide détaillé. Nous y parlons en praticiens : NOMA est un buyer agent fondé par trois associés belges, qui travaille exclusivement pour l’acheteur. Les chiffres sont datés et sourcés ; les fourchettes restent indicatives.

Pourquoi la Costa del Sol séduit les acheteurs français et belges

La Costa del Sol attire les acheteurs francophones parce qu’elle combine un marché liquide, une demande étrangère structurelle et un accès direct depuis Paris ou Bruxelles. Sur l’année 2025, l’Espagne a enregistré 705 357 ventes de logements, dont 13,82 % réalisées par des étrangers, un record historique selon l’Estadística Registral Inmobiliaria du Colegio de Registradores. Dans la province de Málaga, cette part atteint 31,11 % au 4e trimestre 2025 : près d’un achat sur trois est signé par un non-Espagnol.

Les Belges et les Français y pèsent lourd : au seul 4e trimestre 2025, les Registradores comptabilisent 1 175 achats français et 1 045 achats belges en Espagne. Parmi les acheteurs étrangers non résidents de 2025, les données notariales relayées par idealista/news (juin 2026) placent même la Belgique (4 305 opérations) devant la France (3 913), pour six fois moins d’habitants.

Le revers, c’est la pression sur les prix. Selon le rapport idealista de la province de Málaga, le mètre carré moyen atteint 4 293 € en août 2026, contre 2 924 € en Espagne. Francisco Iñareta, porte-parole d’idealista, résumait ainsi la tendance début 2026 dans Forbes España : « en 2026, les prix se modéreront dans les zones où ils ont été plafonnés, tandis qu’ils continueront de monter dans les marchés où l’on n’est pas intervenu, une situation qui fera encore reculer l’offre ». La Costa del Sol appartient à la seconde catégorie : les bons biens partent vite, et la préparation fait la différence.

Les 7 sujets clés à maîtriser avant d’acheter

Un achat immobilier réussi sur la Costa del Sol repose sur sept briques, présentées dans l’ordre logique d’un projet, chacune avec son guide dédié.

Le processus d’achat espagnol en 6 étapes

Le processus d’achat immobilier en Espagne suit six étapes, du NIE à l’inscription au registre, et prend en pratique 2 à 4 mois pour un dossier courant. La particularité espagnole tient à la répartition des rôles : le notaire authentifie, l’avocat protège. Les délais ci-dessous, constatés sur le terrain, varient selon les consulats et les banques.

Budget et frais réels : préparez-vous bien

Les frais d’un achat immobilier en Andalousie représentent 10 à 13 % du prix, selon que le bien est ancien ou neuf. Depuis le 28 avril 2021, la Junta de Andalucía applique un taux général unique d’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) de 7 % sur les biens anciens et un AJD (Actos Jurídicos Documentados) de 1,2 %, confirmés par la loi 5/2021. Un bien neuf acheté au promoteur supporte la TVA à 10 % plus l’AJD de 1,2 %. Ajoutez le notaire, le registre, l’avocat et, le cas échéant, les frais d’hypothèque.

Côté financement, les banques espagnoles prêtent aux non-résidents avec un LTV (rapport prêt/valeur) de 60 à 70 % de la valeur d’expertise, contre 80 % pour les résidents : il faut donc apporter 30 à 40 % du prix plus les frais. Les taux fixes proposés aux non-résidents vont de 2,55 % à 3,4 % TIN en septembre 2026 selon les comparateurs espagnols (fourchette indicative), sur 10 à 30 ans. Un Français ou un Belge peut aussi hypothéquer un bien dans son pays pour acheter comptant en Espagne. Les quatre voies de financement sont comparées dans notre dossier budget et financement pour acheter en Espagne.

Choisir la bonne zone selon votre profil

Le choix de la zone conditionne le prix, l’usage et la revente d’un bien sur la Costa del Sol, où le mètre carré varie du simple au triple sur 150 km de littoral. En août 2026, idealista relève 5 956 €/m² à Marbella contre 2 188 €/m² à Vélez-Málaga, dans l’Axarquía ; entre les deux, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Málaga ville (3 938 €/m²) et Mijas composent le cœur du marché francophone.

Ces moyennes masquent des écarts internes considérables : à Marbella, Elviria ne se négocie pas au prix de la Golden Mile. La bonne question n’est donc pas « Marbella ou Estepona » mais « quel usage, quel budget, quelle distance à l’aéroport ». Notre guide pour où acheter sur la Costa del Sol décline ces critères zone par zone.

Le type de bien pèse autant que la zone. Une villa exige des vérifications qu’un appartement n’impose pas (licence de première occupation, limites cadastrales) ; une finca rústica peut être inconstructible ; un achat sur plan (off-plan) dépend de l’aval bancaire garantissant vos versements. Le panorama des types de biens immobiliers sur la Costa del Sol détaille les points de contrôle de chacun.

Retraite, investissement, résidence secondaire : quel profil êtes-vous ?

La stratégie d’achat sur la Costa del Sol dépend d’abord de l’usage du bien : fiscalité, financement et zone idéale changent selon que vous y vivrez, le louerez ou l’occuperez quelques semaines par an. Un profil mixte privilégiera les zones à double demande comme La Cala de Mijas, Estepona ou Fuengirola.

Pour un non-résident, la fiscalité espagnole annuelle se résume à l’IBI (taxe foncière communale) et à l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents). Selon l’Agencia Tributaria, un bien non loué génère un revenu imputé égal à 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si celle-ci n’a pas été révisée depuis 2012), taxé à 19 % pour un résident de l’UE, via le modelo 210. Les loyers sont imposés à 19 % après déduction des charges pour les résidents de l’UE. Quant au golden visa, il est fermé depuis le 3 avril 2025.

Une même stratégie ne se décline donc pas à l’identique pour un couple de Lille et un couple d’Anvers. Le guide retraite sur la Costa del Sol pour Français et Belges traite pensions et démarches nationalité par nationalité ; le dossier investissement locatif sur la Costa del Sol compare rendements et contraintes ; la section après l’achat : être propriétaire en Espagne couvre les obligations qui suivent la signature.

L’accompagnement NOMA : Where real estate feels right.

NOMA est un buyer agent francophone sur la Costa del Sol : un agent qui représente l’acheteur, et lui seul, du premier repérage jusqu’à l’acte. La différence avec une agence classique tient au mandat : l’agence est mandatée par le vendeur ; NOMA est mandaté par vous et rémunéré par un partage de la commission de l’agence du vendeur, sans surcoût pour l’acheteur. Le bien que nous vous montrons n’est pas celui que nous devons vendre, c’est celui qui correspond à votre cahier des charges.

Fondée par trois associés belges, NOMA structure le parcours en trois temps : un bilan acheteur (profil, budget réel frais compris, zone cible), une recherche sur l’ensemble de l’offre, agences et promoteurs compris, puis le Property Check 360°, vérification juridique, urbanistique et technique menée avant les arras et complétée par la due diligence d’un avocat indépendant. Le détail figure sur la page notre méthode ; SOL, l’IA de NOMA, répond en ligne à vos premières questions.

Achat immobilier Costa del Sol : vos questions

Peut-on acheter en Espagne sans y résider ?

Oui, un Français ou un Belge peut acheter un bien en Espagne sans y résider et sans autorisation particulière. Il lui faut un NIE, un compte bancaire espagnol pour régler les taxes, et, s’il emprunte, un apport de 30 à 40 % du prix car les banques limitent le prêt à 60-70 % de la valeur pour les non-résidents. L’achat peut se signer à distance par procuration notariée (poder notarial). En 2025, 13,82 % des ventes espagnoles ont été réalisées par des étrangers.

Quels frais prévoir en plus du prix d’achat en Andalousie ?

Comptez 10 à 13 % du prix. Sur un bien ancien, l’ITP est de 7 % en Andalousie ; sur un bien neuf, la TVA est de 10 % plus 1,2 % d’AJD. S’ajoutent le notaire (environ 800 à 1 500 €), le registre de la propriété (400 à 900 €), l’avocat indépendant (environ 1 % HT) et, en cas d’hypothèque, l’expertise bancaire. Pour un appartement ancien de 300 000 €, le budget global avoisine 327 000 €.

La Costa del Sol est-elle accessible avec un budget de 250 000 € ?

Oui, à condition de viser les communes dont le prix moyen se situe sous 4 300 €/m² en août 2026 : Torremolinos (4 229 €/m²), Nerja (3 952 €/m²), Mijas (3 711 €/m²) ou Torre del Mar (2 188 €/m² pour Vélez-Málaga). Un budget de 250 000 € frais compris correspond à un prix d’achat d’environ 228 000 €, soit un appartement de 55 à 60 m² à Torremolinos ou de plus de 100 m² dans l’Axarquía. À Marbella, ce budget ne couvre que des studios ou des biens à rénover.

Le notaire espagnol protège-t-il l’acheteur ?

Non. Le notaire espagnol authentifie l’acte et vérifie l’identité et la capacité des signataires, mais il ne contrôle pas la conformité urbanistique du bien, son état technique ni l’équilibre du contrat. Contrairement au notaire français ou belge, il n’a pas de mission de conseil envers l’acheteur. La protection vient d’un avocat indépendant qui réalise la due diligence (nota simple, licences, dettes de copropriété, charges) avant la signature des arras.