Nota simple en España: cómo comprobar un inmueble antes de comprarlo
La nota simple es el extracto del Registro de la Propiedad que revela, para un inmueble en España, quién es el propietario legal, la descripción de la finca y las cargas inscritas
(hipotecas, embargos, servidumbres). Se solicita en línea a través de la página web del Colegio de Registradores por 9,02 € sin IVA (10,91 € con IVA incluido)
, se recibe en un plazo de 24 a 48 horas y permite iniciar cualquier proceso de diligencia debida: ningún comprador debería abonar una señal sin haberla hecho revisar por un abogado independiente
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Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.
La nota simple en España: cómo comprobar la situación jurídica de un inmueble antes de comprarlo
En Francia o en Bélgica, el notario comprueba la situación hipotecaria del inmueble antes de que firmes. En España, esta comprobación te corresponde a ti, y la herramienta para ello se llama «nota simple»: por unos pocos euros, te indica si el piso de Marbella que te interesa pertenece realmente al vendedor, si está gravado con una hipoteca o un embargo, y si su descripción se corresponde con lo que has visitado.
Contenido, cómo obtenerla, cómo interpretarla, señales de alerta: esta página profundiza en la fase de verificación jurídica de nuestra guía sobre el proceso de compra de una vivienda en España.
¿Qué es la nota simple y por qué es esencial?
La nota simple informativa es un extracto de las inscripciones del Registro de la Propiedad relativas a una finca. Su valor es «puramente informativo» según el artículo 222 de la Ley Hipotecaria: no tiene valor probatorio como una certificación, pero refleja el estado del registro en la fecha de su expedición, y es este contenido el que protege al comprador de buena fe (artículo 34).
Su importancia radica en el sistema español: el notario autentifica la escritura sin asesorar al comprador, y no existe plazo de desistimiento tras el pago de la señal. En 2025, los extranjeros realizaron el 13,82 % de las 705 357 ventas de viviendas en España y el 32,8 % de las realizadas en la provincia de Málaga (Colegio de Registradores, abril de 2026): todos ellos compradores protegidos únicamente por la nota simple y su abogado.
¿Qué contiene una nota simple? Las tres secciones clave
| Sección | Lo que contiene | Qué hay que comparar |
|---|---|---|
| Descripción de la finca | Número de finca, CRU (código registral único), referencia catastral, superficie, cuota de copropiedad, anexos (garaje, trastero) | El anuncio, la visita y la ficha del Catastro: la superficie y los anexos deben coincidir |
| Titularidad | Propietarios, cuota de cada uno, régimen (privativo o ganancial), título de adquisición | Identidad del vendedor; todos los titulares deben firmar |
| Cargas | Hipotecas, embargos, afecciones fiscales, condiciones resolutorias, servidumbres, usufructos, arrendamientos inscritos, limitaciones de vivienda protegida | Cada carga debe levantarse o provisionarse antes de la escritura |
Una cuarta sección, a menudo pasada por alto, enumera los asientos de presentación pendientes, es decir, escrituras depositadas pero aún no inscritas: si hay alguna, espera a que se inscriba antes de comprometerte.
Cómo solicitar una nota simple, por internet y en persona
Lo más sencillo es el portal oficial sede.registradores.org, al que se puede acceder sin NIE ni certificado digital, mediante tarjeta de crédito: «La solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad puede realizarse desde esta plataforma al coste oficial de 9,02 € más IVA», precisa el Colegio de Registradores, es decir, 10,91 € IVA incluido, en un plazo máximo de 24 a 48 horas. Indica la dirección, la referencia catastral o, mejor aún, el número de finca y el registro (Marbella cuenta con cuatro, Estepona con dos), y como interés legítimo «adquisición del inmueble».
En ventanilla, la nota simple cuesta unos 3,64 € (a título orientativo), pero requiere desplazarse y esperar entre dos y cinco días. La misma sede ofrece una nota online por 12,03 € más IVA, consultable en tiempo real durante diez días, útil entre el pago de la señal y la firma de la escritura.
Cómo leer e interpretar una nota simple: lo que hay que comprobar
Una pareja belga hace una oferta por un piso en Estepona anunciado con 95 m². La nota simple indica 78 m², una hipoteca de 180 000 € y una afección fiscal de 2023. Interpretación del abogado: los 17 m² de diferencia corresponden a una terraza cerrada sin licencia, que habrá que negociar; la hipoteca se cancelará en la escritura con el precio; la «afección fiscal» (cinco años) garantiza que el ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) puede haber sido declarado por el vendedor por un importe inferior al real. Resultado: oferta mantenida con un descuento de 6 000 € y cláusula de cancelación de la hipoteca.
Cuatro comprobaciones resumen lo esencial: todos los titulares firman; la superficie y la descripción se corresponden con el inmueble visitado y con el Catastro; los gravámenes se pueden levantar antes de la escritura; la fecha de emisión tiene menos de unos días. Estos controles dan inicio a la diligencia debida inmobiliaria en España, que incluye los gastos de comunidad, la licencia de primera ocupación y la situación urbanística.
Señales de alerta: cargas, hipotecas, embargos, servidumbres
Un embargo (por parte de Hacienda, la Seguridad Social o un acreedor) obliga a conocer su importe y a liquidarlo en el momento de la formalización de la compraventa, so pena de asumir la deuda junto con el inmueble. Una condición resolutoria indica un importe pendiente de pago de una venta anterior. Una restricción de VPO limita el precio de reventa y exige una autorización de la Junta de Andalucía. Una nota marginal de expediente de disciplina urbanística indica una construcción ilegal.
Una hipoteca vigente no es una señal de alarma: la mayoría de los vendedores tienen una. Debe cancelarse el día de la escritura, con un certificado de deuda y el pago directo del saldo por parte del notario, lo cual su abogado incluirá en el contrato de arras.
Nota simple frente a escritura: no hay que confundirlas
- ✅ Refleja las cargas y el titular a día de hoy
- ✅ Accesible a cualquier tercero con interés legítimo
- ❌ Carácter informativo, no está firmada por el registrador
- ✅ Título de propiedad del vendedor
- ❌ Fotografía del día de la compra, no de hoy
- ❌ No menciona las cargas que se hayan generado posteriormente
- ❌ Puede que nunca se haya inscrito en el registro
La escritura del vendedor no prueba nada sobre la situación actual del inmueble: solo la inscripción en el registro hace que la propiedad sea oponible a terceros, tal y como se explica en nuestra página sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad en España. La certificación registral (entre 20 y 30 €), firmada por el registrador, tiene valor probatorio ante los tribunales; rara vez es necesaria para una compra convencional.
Nota simple para un terreno o una finca: particularidades
En el caso de una finca rústica o un terreno, consulta la nota simple junto con el plano catastral: las superficies registrales y catastrales suelen diferir en Andalucía, y la coordinación gráfica prevista por la Ley 13/2015 figura en la nota cuando se ha realizado. Compruebe que cada construcción (vivienda, piscina, dependencia) esté declarada como obra nueva e inscrita: una construcción que no figure en el registro suele carecer de licencia, solo puede regularizarse mediante el AFO (asimilado a fuera de ordenación) y nunca es ampliable.
¿Quién puede solicitar una nota simple, a qué coste y en cuánto tiempo?
Cualquier persona que acredite un interés legítimo puede obtener una nota simple, incluso un no residente sin NIE: el artículo 221 de la Ley Hipotecaria abre el registro a «cualquiera que tenga un interés conocido», y la intención de comprar es uno de ellos; no es necesario el consentimiento del vendedor. Costes en 2026: 9,02 € más IVA por internet, unos 3,64 € en ventanilla, 12,03 € más IVA para la nota en línea, entre 20 y 30 € por una certificación; plazos de entre unas horas y 48 horas por internet, de dos a cinco días en ventanilla.
El papel del abogado en el análisis de la nota simple
El abogado independiente solicita la nota simple en tres momentos: antes de la oferta, antes del pago de la señal y la víspera de la escritura, siendo el propio notario quien solicita una información registral actualizada hasta el momento de la firma. Entre esas fechas, la coteja con el Catastro, el certificado de cargas de la comunidad y el ayuntamiento, y a continuación redacta las cláusulas de levantamiento de cargas. NOMA, agente del comprador, coordina estas comprobaciones con el abogado y las integra en el Property Check 360°, que añade el estado técnico del inmueble a su estado jurídico.
Nota simple y compra de inmuebles en España: tus preguntas
¿Es obligatorio presentar la nota simple para comprar en España?
Ninguna ley la impone al comprador, pero el notario la solicita antes de la escritura y ningún abogado redacta un contrato de arras sin ella. Es el único documento que revela quién es el propietario legal y las cargas inscritas; prescindir de ella equivale a pagar el 10 % del precio sin saber a quién ni sobre qué.
¿Cómo se obtiene una nota simple por Internet?
En sede.registradores.org, el portal del Colegio de Registradores: introduce la dirección, la referencia catastral o el número de finca, especifica el interés legítimo («adquisición») y paga 9,02 € más IVA con tarjeta. El documento se recibe por correo electrónico en unas horas, como máximo en un plazo de 24 a 48 horas.
¿Qué hacer si la nota simple revela una hipoteca?
No hay motivo para alarmarse: la mayoría de los inmuebles en venta están hipotecados. Su abogado solicitará un certificado de deuda al banco, hará que el notario abone el saldo el día de la escritura e inscribirá la cancelación en el registro, a cargo del vendedor. Lo que sí debe hacerle recelar es un embargo o una condición resolutoria cuyo importe se desconozca.
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