Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.

Proceso de compra de una vivienda en España: los 10 pasos detallados

Comprar un piso en Estepona o una villa en Benahavís no es igual que comprar en Lyon o en Namur: no hay compromiso de compraventa ante notario, no hay plazo de desistimiento, ni un notario que vele por tus intereses. En España, la seguridad de la transacción recae en el abogado al que contrates, y el calendario es contractual: tú y el vendedor fijáis, en el contrato de arras, la fecha límite para la firma de la escritura.

Esta guía, segunda parte de nuestra guía de compra en la Costa del Sol, detalla paso a paso el procedimiento de compra de una vivienda en España tal y como se desarrolla en 2026: plazos reales, dificultades y diferencias entre compradores franceses y belgas.

Las 10 etapas de un vistazo: ¿cuánto tiempo dura cada fase?

La compra de una vivienda en España lleva entre dos y cuatro meses desde la aceptación de la oferta hasta la escritura, más los trámites preparatorios (NIE, cuenta bancaria) que hay que iniciar incluso antes de buscar una propiedad. Los plazos que se indican a continuación son los observados en la Costa del Sol en 2026 para una vivienda de segunda mano; la compra sobre plano se prolonga entre 18 y 36 meses.

Paso 1 — NIE y cuenta bancaria española: ¿por dónde empezar?

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el primer trámite del proceso de compra de una vivienda en España: sin él no es posible formalizar ninguna escritura notarial, pagar ningún impuesto ni abrir ninguna cuenta bancaria. El NIE es un número que se asigna de por vida a cualquier extranjero que realice una operación económica en España; no confiere ningún derecho de residencia. La solicitud se realiza mediante el formulario EX-15 y el impuesto 790-012 (9,84 € en 2026), ante la Policía Nacional en España o en el consulado de España de su lugar de residencia (París, Marsella, Bruselas). El Consulado General de España en París anuncia un plazo teórico de dos semanas, pero en 2026 el plazo real de tramitación es de cuatro a cinco semanas, sin contar la espera para conseguir una cita. En nuestra página se detalla cómo obtener el NIE para la compra de un inmueble, incluso a través de un representante.

La cuenta bancaria española no es obligatoria por ley, pero sí imprescindible: el saldo se abona ante el notario mediante un cheque bancario español o una transferencia rastreable, y tanto el IBI como los gastos comunitarios se cobran a través de un IBAN español. Los bancos solicitan un pasaporte, un justificante de ingresos y, a menudo, un certificado de no residencia. Consulta cómo abrir una cuenta bancaria en España como no residente.

Paso 2 — Definir el proyecto y el presupuesto: ¿cuánto hay que prever realmente?

El presupuesto para una compra en Andalucía corresponde al precio del inmueble más un 10-13 % en concepto de gastos, que hay que fijar antes de la primera visita. En el caso de una vivienda de segunda mano, el ITP es del 7 % del precio en Andalucía; en el de una vivienda nueva, el IVA es del 10 % más un 1,2 % de AJD. A esto hay que añadir los gastos de notario y del registro (entre el 0,5 % y el 1 %, decreciente), los honorarios del abogado (alrededor del 1 %, con un mínimo) y, en caso de hipoteca, la tasación. Nuestra página dedicada a tu presupuesto y financiación detalla cada partida.

Definir el proyecto también implica decidir el uso que se le va a dar: segunda residencia, inversión para alquiler en la Costa del Sol o jubilación en la Costa del Sol. Estos tres proyectos no conducen ni a las mismas zonas, ni a los mismos inmuebles, ni a la misma fiscalidad.

Paso 3 — Búsqueda y visitas: ¿cómo seleccionar de forma eficaz?

Una búsqueda eficaz en la Costa del Sol comienza por elegir la zona y el tipo de inmueble, no por un portal de anuncios. El litoral se extiende a lo largo de 150 km, desde Manilva hasta Nerja, con precios que pueden variar del simple al triple: en 2025, el precio medio registrado en la provincia de Málaga alcanzaba los 3 101 €/m² según el Colegio de Registradores (abril de 2026), frente a los 2 284 €/m² de la media nacional. Nuestra guía sobre dónde comprar en la Costa del Sol repasa cada localidad, y la página para elegir tu tipo de propiedad explica las particularidades propias de las villas, áticos, adosados, fincas y terrenos.

Agrupa las visitas en dos o tres días y solicita desde la primera visita el «nota simple», el último recibo del IBI y el importe de las cuotas de comunidad: una agencia que no sea capaz de facilitártelos en un plazo de 48 horas es una señal de alarma. Esta selección y esta verificación previa es lo que NOMA lleva a cabo como agente del comprador, según nuestro método, sin coste adicional para usted.

Etapa 4 — Verificación jurídica: ¿qué revelan la nota simple y la due diligence?

La nota simple es el extracto del Registro de la Propiedad que indica el propietario legal, la descripción del inmueble, las hipotecas, embargos y servidumbres inscritas. Cuesta unos pocos euros, se obtiene en línea en un plazo de 24 a 48 horas, y es el primer documento que lee su abogado antes de cualquier oferta; el portal oficial de la administración española recomienda «consultar su situación jurídica en cuanto a las características, el titular y las cargas» antes de comprar. Nuestra página explica cómo leer y verificar una nota simple.

La due diligence va más allá: conformidad urbanística (licencias de obra y de primera ocupación, ausencia de procedimientos sancionadores), concordancia entre el catastro, el registro y la realidad física, deudas con la comunidad de propietarios, atrasos en el IBI (que se vinculan al inmueble, no al vendedor). Todo ello se detalla en nuestra guía sobre la diligencia debida inmobiliaria en España.

Paso 5 — Oferta de compra y negociación: ¿cómo formalizarla sin caer en trampas?

En España, la oferta de compra se realiza por escrito, normalmente en un documento de la agencia (oferta de compra o documento de reserva), acompañada de un depósito de entre 3.000 y 10.000 €, que retira el inmueble del mercado durante un plazo de entre 7 y 15 días. Este depósito es distinto de las arras: es reembolsable si la diligencia debida revela algún problema, siempre que el documento lo especifique por escrito. Una oferta condicionada a «una verificación jurídica satisfactoria por parte del abogado del comprador» y a «la obtención de la financiación» protege al comprador; sin estas cláusulas, se puede perder el depósito.

Paso 6 — Contrato de arras: ¿a qué te compromete el anticipo del 10 %?

El contrato de arras es el contrato privado que vincula al comprador y al vendedor en cuanto al precio, el inmueble y la fecha límite para la firma de la escritura, a cambio de un anticipo que suele fijarse en el 10 % del precio. El régimen del anticipo depende del tipo de arras. Las arras penitenciales, las únicas previstas en el artículo 1454 del Código Civil, permiten a cada parte desistir: el comprador pierde el anticipo y el vendedor devuelve el doble. Los arras confirmatorios, que la jurisprudencia aplica cuando el contrato no especifica nada al respecto, no permiten ninguna desistimiento y dan lugar a la ejecución forzosa. Nuestra página sobre el contrato de arras analiza en detalle las cláusulas que hay que exigir.

Paso 7 — Obtención de la financiación: ¿hipoteca española o préstamo en su país?

Los bancos españoles financian a los no residentes hasta un 60-70 % del precio o del valor de tasación (el menor de los dos), frente al 80 % para los residentes, con tipos fijos del 2,55 % al 3,40 % —sin contar bonificaciones en las ofertas de septiembre de 2026— y plazos máximos de entre 25 y 30 años. La documentación debe incluir declaraciones de la renta, nóminas o balances y extractos bancarios; los documentos sin traducir ralentizan la tramitación. Hay que contar entre cuatro y ocho semanas hasta recibir la oferta en firme, más el plazo legal de diez días naturales entre la entrega de la FEIN y la firma, establecido por la Ley 5/2019 sobre crédito hipotecario.

Un francés también puede solicitar un préstamo en Francia para una vivienda francesa, y un belga puede solicitar una refinanciación de la hipoteca de su vivienda habitual: consulta la comparación completa de las opciones de financiación. Lo fundamental es hacer coincidir la fecha límite del anticipo con el plazo real de tu banco.

Paso 8 — Escritura pública: ¿qué hace realmente el notario español?

La escritura pública de compraventa es el documento auténtico que se firma ante notario y que transfiere la propiedad: se abona el saldo, se entregan las llaves y se envía una copia electrónica el mismo día al Registro de la Propiedad. El notario español es un funcionario público imparcial: según el Colegio Notarial, «solicita al Registro de la Propiedad una nota informativa» antes de la firma, exige el certificado de deudas de la comunidad de propietarios y verifica la referencia catastral. Sin embargo, no comprueba ni la legalidad urbanística, ni el estado del inmueble, ni el equilibrio del contrato: se limita a constatar los hechos, no asesora al comprador. Nuestra página sobre la función del notario en España detalla qué cambia.

No es obligatoria su presencia: un poder notarial firmado en el consulado de España en París o en Bruselas es válido directamente, mientras que un poder firmado ante un notario francés o belga debe estar apostillado y traducido por un traductor jurado.

Paso 9 — Impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad: ¿por qué es decisivo?

La inscripción en el Registro de la Propiedad hace que su propiedad sea oponible a terceros, y supone, en primer lugar, el pago del ITP (modelo 600) o del AJD en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. El registro tramita la inscripción «en los quince días hábiles siguientes» a la presentación del expediente completo, según el Colegio de Registradores, una vez abonado el impuesto y declarada la plusvalía municipal (a cargo del vendedor). En la práctica, hay que contar entre cuatro y ocho semanas tras la firma de la escritura. Nuestra página sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad describe cada uno de los trámites.

La inscripción es voluntaria según la legislación española, pero prescindir de ella es un grave error. Antonio Manuel Oliva Izquierdo, registrador de la propiedad, lo resume en un informe de marzo de 2026 publicado en el portal Notarios y Registradores: «Si mi vendedor vende posteriormente el inmueble a un tercero de buena fe, será este último, y no yo, quien estará protegido», y «no podré hipotecar el inmueble para solicitar un préstamo».

Paso 10 — Trámites posteriores a la compra: ¿qué hay que hacer en los tres meses siguientes?

Los trámites posteriores a la compra incluyen el cambio de titularidad de los contratos de agua y electricidad, el cambio de titular del IBI en el ayuntamiento y en el catastro, las cuotas de la comunidad de propietarios, el seguro de hogar (obligatorio si hay hipoteca) y, para quienes se instalen allí, el empadronamiento, es decir, la inscripción en el registro municipal de habitantes. Todos estos trámites se detallan en la sección de trámites tras la compra.

Las obligaciones en su país de origen suelen ser el punto ciego habitual. Un no residente paga cada año el IRNR (19 % para un residente de la UE) sobre el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, incluso sin alquilarla; los convenios entre Francia y España y entre Bélgica y España evitan la doble imposición, pero no las declaraciones.

Proceso de compra de una vivienda en España: tus preguntas

¿Cuánto tiempo dura la compra de un inmueble en España?

Entre 2 y 4 meses de media desde la aceptación de la oferta hasta la firma de la escritura, y algo más en el caso de inmuebles sobre plano. El plazo depende sobre todo del NIE (de 4 a 5 semanas a través del consulado de París en 2026), de la due diligence (de 1 a 3 semanas) y de la financiación (de 4 a 8 semanas). Un comprador que pague al contado y disponga de su NIE puede firmar en 30 días.

¿Se puede comprar en España sin desplazarse?

Sí, gracias a un poder notarial: una autorización notarial mediante la cual una persona de confianza, normalmente su abogado, firma el contrato de arras y la escritura en su nombre. Si se firma en el consulado de España (París, Marsella o Bruselas), es válida de inmediato; si se firma ante un notario francés o belga, debe apostillarse y traducirse.

¿El notario español es como el notario francés o belga?

No. El notario español autentifica la venta, comprueba la identidad de las partes y los medios de pago, pero no controla ni la situación urbanística del inmueble, ni su estado, ni el equilibrio de las cláusulas, y no asesora a ninguna de las partes. En Francia y en Bélgica, el notario garantiza la seguridad jurídica del comprador; en España, esta función recae en el abogado inmobiliario independiente, por aproximadamente el 1 % del precio.

¿Es necesario tener un NIE para comprar en España?

Sí, el NIE es obligatorio para firmar la escritura, pagar el ITP o el IVA y estar inscrito en el Registro de la Propiedad. La solicitud cuesta 9,84 € (tasa 790-012) con el formulario EX-15, y el NIE no caduca. Se puede obtener en la Policía Nacional, en el consulado de España de tu país o a través de un representante.

Antes de lanzarte, ten a mano nuestra lista de verificación de 15 puntos para la compra de una vivienda en España y, si tienes alguna pregunta concreta un domingo por la noche, SOL, la IA de NOMA, te responderá a partir de nuestra base de conocimientos.