Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Due diligence immobilière en Espagne : les vérifications indispensables avant d’acheter

Une villa à Mijas avec 60 m² d’extension jamais déclarés, un appartement à Fuengirola dont le vendeur doit trois ans de charges, un terrain à Casares non constructible : rien de cela ne se voit à la visite. Cela se lit dans des documents que personne ne vous remettra spontanément.

La due diligence immobilière désigne l’ensemble des vérifications juridiques, urbanistiques, fiscales et techniques réalisées avant de signer. Dans notre guide du processus d’achat immobilier en Espagne, elle occupe l’étape 4, entre la réservation et les arras.

Pourquoi la due diligence est encore plus critique en Espagne qu’en France

La due diligence est plus critique en Espagne parce que personne n’y est légalement chargé de protéger l’acheteur. En France comme en Belgique, le notaire collecte les renseignements urbanistiques avant l’acte ; en Espagne, son devoir se limite au registre. José Ángel Martínez Sanchiz, notaire à Madrid, le formule ainsi dans El Notario del Siglo XXI : le notaire « deberá comprobar la titularidad y estado de cargas » avant d’autoriser l’acte. État physique, légalité des constructions et dettes de copropriété échappent à ce contrôle.

L’enjeu est réel : la Junta de Andalucía recense 327 583 logements irréguliers, environ 10 % du parc andalou, en bonne part sur les collines à villas. Le rôle limité du notaire espagnol impose un avocat indépendant, et le contrato de arras ne se signe jamais avant la fin des vérifications : sans délai de rétractation, ce qui n’a pas été vu avant est perdu.

Les 10 vérifications juridiques essentielles

Une due diligence complète en Espagne repose sur dix contrôles, chacun adossé à un document précis.

Vérification urbanistique : PGOU, licence d’occupation, AFO

La vérification urbanistique répond à une question : ce qui est construit a-t-il le droit d’exister ? Le PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) fixe ce qui peut être bâti sur chaque parcelle ; la licencia de obras autorise la construction ; la licencia de primera ocupación (LPO), délivrée par la mairie, atteste que le bâti est conforme au permis et habitable. Sans LPO, pas de contrat d’eau ni d’électricité, et les banques refusent en général de financer.

L’AFO (asimilado a fuera de ordenación) désigne le statut d’une construction édifiée sans licence, contre laquelle la commune ne peut plus agir après le délai de prescription de six ans. Le Decreto-ley 3/2019 de la Junta de Andalucía permet de la reconnaître : la maison devient inscriptible et raccordable, mais elle n’est pas légalisée : aucune extension, aucune reconstruction après sinistre, financement bancaire très difficile.

Vérification cadastrale et registre foncier

La nota simple du Registro de la Propiedad est le document central de la due diligence : titulaire, description du bien, hypothèques, embargos et servitudes inscrites. Elle s’obtient en ligne pour 9,02 € HT en moins de deux heures selon le Colegio de Registradores. Votre avocat la demande deux fois, au début et la veille de l’acte : un embargo peut être inscrit entre-temps. Sa lecture clause par clause fait l’objet de notre page sur la nota simple.

Le Catastro est la base fiscale : superficie et valeur cadastrale servant à l’IBI. Registre et cadastre ne concordent pas toujours : dans les urbanisations des années 1970-1990, une villa inscrite pour 180 m² en fait souvent 260 au cadastre, signe d’une extension non déclarée et, souvent, sans licence. Le notaire peut coordonner les deux bases à la vente (Ley 13/2015), si la description réelle est légale.

Vérification des charges et dettes : comunidad, IBI, hypothèque

En Espagne, certaines dettes du vendeur suivent le bien. L’article 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal rend l’acheteur responsable, sur le bien acquis, des charges de copropriété impayées de l’année en cours et des trois années précédentes. Le vendeur doit produire un certificat de dettes signé par l’administrateur, délivré sous sept jours ; le notaire l’exige sauf renonciation expresse de l’acheteur. Ne renoncez jamais, et demandez aussi les procès-verbaux des deux dernières assemblées : le certificat ne couvre pas les dérramas (appels de fonds) votées.

L’IBI suit la même logique : le bien répond des impôts fonciers impayés des exercices non prescrits. Une hypothèque inscrite se lève à l’acte par un chèque tiré sur le prix ; la mainlevée (500 à 1 000 € indicatifs) revient au vendeur.

Vérification technique : état, vices cachés, certificat énergétique

La vérification technique protège contre ce que le droit espagnol couvre mal : la garantie des vices cachés (article 1484 du Código Civil) ne dure que six mois et exige de prouver un défaut antérieur et invisible. Une inspection par un architecte ou un aparejador (300 à 800 € indicatifs) vaut mieux qu’un procès.

Deux documents sont obligatoires. Le certificado de eficiencia energética, imposé à toute vente par le Real Decreto 390/2021, doit être remis à l’acheteur ; son absence expose le vendeur à une amende de 300 à 6 000 €. L’ITE ou IEE (inspection technique du bâtiment), exigée par la plupart des mairies pour les immeubles de plus de 50 ans, annonce des dérramas si elle est défavorable.

Vérifications spécifiques pour un bien off-plan

Sur un achat sur plan, la due diligence porte sur le promoteur et le projet. Cinq points : la licencia de obras accordée, pas seulement demandée ; la propriété du terrain par le promoteur, visible sur la nota simple de la parcelle ; l’aval bancaire ou l’assurance garantissant vos versements (Ley 20/2015) ; la solvabilité du promoteur au Registro Mercantil ; le seguro decenal couvrant la structure dix ans. La memoria de calidades doit être annexée au contrat ; garanties et calendrier sont détaillés dans notre page sur l’appartement neuf off-plan en Espagne.

Vérifications spécifiques pour un terrain ou une finca

Sur un terrain ou une finca, la question centrale est le classement du sol : urbano, urbanizable ou rústico. En Andalousie, la Ley 7/2021 (LISTA) encadre strictement la construction sur sol rústico, et une finca vendue « avec possibilité de construire » ne l’a presque jamais. L’avocat vérifie le certificado urbanístico, l’accès (chemin public ou servitude inscrite), les droits d’eau, le raccordement électrique et les constructions non inscrites. Nos pages sur l’achat d’une finca en Espagne et l’achat d’un terrain sur la Costa del Sol approfondissent chaque point.

Qui réalise la due diligence ? Avocat, agent ou vous-même

La due diligence doit être réalisée par un avocat indépendant, inscrit au Colegio de Abogados de Málaga, mandaté et payé par vous. L’agence représente le vendeur et n’a aucune obligation de vous signaler un problème. Vous pouvez lire seul la nota simple et le cadastre ; un PGOU ou un expédient de discipline urbanistique demande un professionnel.

NOMA, agent de l’acheteur, n’est pas un cabinet d’avocats : son Property Check 360° réunit les documents, inspecte le bien et coordonne l’avocat que vous choisissez.

Combien coûte une due diligence complète ?

Une due diligence complète coûte entre 1 000 et 2 500 € pour un bien standard, honoraires d’avocat compris. Les avocats de la Costa del Sol facturent l’accompagnement complet autour de 1 % du prix plus 21 % de TVA, minimum 1 500 à 2 500 €.

Sur un achat de 350 000 €, c’est moins de 1,5 % du prix, quand une extension illégale à démolir ou une dette héritée coûte de 10 000 à 60 000 €. Notre checklist d’achat en 15 points reprend ces vérifications dans l’ordre chronologique.

Due diligence en Espagne : vos questions

Le notaire espagnol ne fait-il pas la due diligence ?

Non. Le notaire espagnol vérifie la titularité et les charges inscrites au registre, puis authentifie la vente. Il ne contrôle ni la légalité urbanistique, ni l’état du bien. La due diligence incombe à l’acheteur et à son avocat indépendant.

Combien coûte un avocat pour la due diligence en Espagne ?

Environ 1 % du prix d’achat plus 21 % de TVA, avec un minimum de 1 500 à 2 500 € selon les cabinets de la Costa del Sol en 2026. Ce forfait couvre en général les vérifications, les arras, l’acte et l’inscription au registre.

Quels sont les principaux risques sans due diligence ?

Acheter une construction illégale ou en AFO, impossible à financer et à agrandir ; hériter de dettes de copropriété (année en cours plus trois ans) ou d’IBI impayé ; découvrir un embargo inscrit entre les arras et l’acte, ou un locataire en place. Chaque cas coûte de 10 000 à plusieurs dizaines de milliers d’euros.