Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Checklist achat immobilier en Espagne : les 15 points à vérifier avant de signer

Un achat sur la Costa del Sol déraille rarement sur une grande question juridique, mais souvent sur un détail : dette de copropriété non réclamée, extension sans permis, NIE demandé trop tard. Cette checklist condense notre guide du processus d’achat immobilier en Espagne en 15 vérifications opérationnelles, classées dans l’ordre où elles se présentent, avec le document à obtenir, le délai et le piège associé. Imprimez-la, cochez, et confiez les points 4 à 10 à un avocat indépendant.

Avant la recherche : la préparation administrative

Point 1 — NIE obtenu et valide

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable pour signer l’escritura, payer l’ITP et ouvrir un compte : sans lui, rien n’avance. Demandez-le dès le début du projet, avec le formulaire EX-15 et la taxe 790-012 (9,84 € en 2026) auprès du consulat d’Espagne à Paris, Marseille ou Bruxelles, ou en Espagne à la Policía Nacional : comptez 4 à 6 semaines depuis la France ou la Belgique, rendez-vous compris. Notre page sur le NIE pour un achat immobilier en Espagne détaille la demande par mandataire.

Point 2 — Compte bancaire espagnol ouvert

Le compte espagnol n’est pas une obligation légale mais une nécessité pratique : le solde se règle chez le notaire par chèque bancaire espagnol ou virement tracé, et l’IBI, les charges et les fournisseurs se prélèvent sur un IBAN espagnol. Les banques demandent passeport, NIE, justificatif de revenus et, pour les non-résidents, un certificado de no residencia. Ouvrez-le avant les arras : c’est le premier retard classique.

Point 3 — Budget total calculé (prix + 10 à 13 % de frais)

Le budget d’un achat en Andalousie est le prix majoré de 10 à 13 % : ITP de 7 % pour l’ancien, ou TVA de 10 % plus AJD de 1,2 % pour le neuf, plus notaire, registre, avocat et, avec crédit, la tasación. Le détail poste par poste figure dans nos frais d’acquisition en Espagne.

Pendant la due diligence : les vérifications juridiques

Point 4 — Nota simple à jour et sans charge bloquante

La nota simple est l’extrait du Registro de la Propiedad qui nomme le propriétaire inscrit et liste hypothèques, saisies et servitudes. Exigez-en une de moins de 10 jours dès l’offre : le vendeur doit être le titulaire inscrit (ou disposer d’un pouvoir), et toute hypothèque doit être annulée aux frais du vendeur le jour de l’acte. Notre page sur la nota simple en Espagne explique comment la lire ligne par ligne.

Point 5 — Conformité urbanistique (PGOU, licence d’occupation)

Le bien doit être conforme au plan d’urbanisme communal (PGOU) et disposer d’une licencia de primera ocupación ou de ocupación. En Andalousie, la loi 7/2021 (LISTA) fixe à six ans le délai de prescription des infractions (article 153) : une villa ou une extension irrégulière plus ancienne peut être régularisée en AFO, une plus récente peut faire l’objet d’un ordre de démolition. Un certificat urbanistique de la mairie tranche la question ; c’est le cœur de la due diligence immobilière et du Property Check 360° de NOMA.

Point 6 — Concordance catastro / registro / réalité

Comparez trois surfaces : celle du cadastre (sedecatastro.gob.es, gratuit), celle de la nota simple et celle mesurée sur place. Une piscine ou un étage absents du cadastre signalent des travaux non déclarés ; un écart de plus de 10 % oblige à un géoréférencement avant inscription (loi 13/2015).

Point 7 — Dettes de copropriété soldées

L’article 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal rend l’acheteur responsable des charges impayées de l’année en cours et des trois précédentes. Exigez le certificado de deudas signé par l’administrateur, daté de moins de 7 jours à la signature, et demandez les deux derniers procès-verbaux d’assemblée : un appel de fonds voté pour la façade ou l’ascenseur se transmet avec l’appartement.

Point 8 — Certificat énergétique valide

Le certificado de eficiencia energética est obligatoire à la vente depuis 2013 et régi par le Real Decreto 390/2021 ; il est valable dix ans (cinq ans pour une classe G) et doit être enregistré auprès de la Junta de Andalucía. Un vendeur qui ne l’a pas le fait établir à ses frais (100 à 250 € indicatifs).

Point 9 — IBI et IRNR à jour

Demandez le dernier reçu d’IBI acquitté et, si le vendeur est non-résident, ses déclarations d’IRNR : les dettes d’IBI des quatre dernières années suivent le bien (afección). Deux conséquences propres au vendeur non-résident : l’acheteur retient 3 % du prix et le verse au Trésor via le modelo 211 sous un mois, et il devient responsable subsidiaire de la plusvalía municipale si celle-ci n’est pas payée. Vous serez vous-même soumis à l’IRNR dès l’année suivante (voir notre page sur la fiscalité du non-résident en Espagne).

Avant la signature : la préparation contractuelle

Point 10 — Contrato de arras vérifié par votre avocat

Le contrato de arras engage les deux parties avec 10 % du prix : l’acheteur qui renonce perd l’acompte, le vendeur qui renonce rembourse le double, à condition que le contrat précise arras penitenciales (article 1454 du Código Civil). Faites-le relire avant signature : date limite de l’acte, sort des meubles, charge des frais, clause suspensive de prêt et de licence d’occupation.

Point 11 — Financement confirmé (si hypothèque)

Une banque espagnole prête aux non-résidents 60 à 70 % de la valeur d’expertise, avec une offre ferme (FEIN) valable dix jours et un délai total de 4 à 8 semaines : signez les arras avec une clause suspensive d’obtention du prêt ou après accord de principe écrit. Les conditions sont comparées dans notre page sur l’hypothèque espagnole pour non-résident.

Point 12 — Poder notarial si achat à distance

Si vous ne pouvez pas être présent, un poder notarial (procuration) permet à votre avocat de signer les arras, l’escritura et les démarches fiscales. Établi devant un notaire espagnol, il est immédiat ; devant un notaire français ou belge, il doit être apostillé et traduit, comptez deux à trois semaines.

Le jour de la signature et après

Point 13 — Vérification ultime de la nota simple (J-1)

La veille de l’acte, redemandez une nota simple : entre les arras et la signature s’écoulent souvent deux ou trois mois pendant lesquels une saisie, une hypothèque ou une annotation préventive peut avoir été inscrite. Le notaire espagnol demande lui aussi une information continuée, mais il ne la commente pas pour vous et ne refusera pas de signer.

Point 14 — Assurance habitation souscrite

Aucune loi n’impose d’assurance habitation en Espagne, mais la banque exige un seguro de daños (incendie) dès qu’il y a hypothèque, et la copropriété n’assure que les parties communes. Souscrivez la police pour qu’elle prenne effet le jour de la remise des clés ; les couvertures et tarifs sont comparés dans notre page sur les assurances d’un bien en Espagne.

Point 15 — Empadronamiento et domiciliation de l’IBI

Après l’acte, trois démarches clôturent le dossier : la domiciliation de l’IBI et de la taxe des ordures sur votre compte espagnol auprès du Patronato de Recaudación de Málaga, le transfert des contrats d’eau et d’électricité, et l’inscription au registre. L’empadronamiento (inscription à la mairie) n’est obligatoire que si vous résidez plus de six mois par an en Espagne ; les avantages et effets fiscaux sont expliqués dans notre page sur l’empadronamiento.

Ces 15 points sont exactement ceux que NOMA, agent de l’acheteur, coche avec vous et votre avocat, du premier repérage jusqu’à la nota simple à votre nom, dans le cadre de notre méthode. Pour la vue d’ensemble du projet, revenez à notre guide de l’achat immobilier sur la Costa del Sol.

Checklist d’achat immobilier en Espagne : vos questions

Quel est le point le plus important de cette checklist ?

La vérification de la nota simple, à faire au moins deux fois : au début de la due diligence, pour connaître le titulaire et les charges, et la veille de la signature chez le notaire, pour s’assurer qu’aucune saisie ou hypothèque n’a été inscrite entre-temps. Une nota simple coûte une dizaine d’euros en ligne et s’obtient en quelques heures.

Peut-on faire ces vérifications soi-même ?

Certaines oui : le NIE, le compte bancaire, le budget et la consultation du cadastre sont à la portée de tout acheteur. La due diligence juridique (urbanisme, charges, contrato de arras) doit être confiée à un avocat immobilier indépendant, pour environ 1 % du prix : ni l’agent immobilier du vendeur ni le notaire ne la réalisent à votre place.

Combien de temps avant l’achat faut-il commencer cette checklist ?

Idéalement deux à trois mois avant de faire une offre. Le NIE seul prend 4 à 6 semaines depuis la France ou la Belgique et un financement bancaire espagnol 4 à 8 semaines ; entre les arras et l’acte, comptez ensuite 30 à 90 jours.