Plusvalía inmobiliaria en España: cálculo, tipos e retención
esencial
La plusvalía inmobiliaria en España se grava al 19 %
para un vendedor no residente francés o belga, sobre la base del precio de venta − precio de compra − gastos documentados
(impuestos de adquisición, notario, abogado, obras de mejora, agencia). En el momento de la firma, el comprador retiene el 3 % del precio
(Modelo 211) en concepto de anticipo; el vendedor abona o recupera la diferencia mediante el Modelo 210. A ello se suma la plusvalía municipal
, un impuesto local sobre el terreno que no se aplica si no hay ganancia real. En Francia, el impuesto español se deduce del impuesto francés; en Bélgica, la plusvalía está exenta.
Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.
Plusvalía inmobiliaria en España: cálculo, fiscalidad y consejos para no residentes
La fiscalidad de la reventa se prepara el día de la compra: cada factura que se conserve (ITP, notario, abogado, reformas) se deducirá de la ganancia imponible diez años más tarde, y por cada justificante perdido se pagará un 19 % a Hacienda española. Esta página forma parte de nuestra guía sobre el presupuesto para la compra de una vivienda en España, ya que la plusvalía futura influye en la rentabilidad de una propiedad en la Costa del Sol, donde los precios inmobiliarios por zona han aumentado considerablemente desde 2021.
El mecanismo es doble: un impuesto estatal sobre la plusvalía (IRNR para los no residentes, IRPF para los residentes) y un impuesto municipal sobre el terreno, la plusvalía municipal; posteriormente, Francia o Bélgica aplican su convenio. Los trámites de la venta (mandato, arras, escritura) se tratan en nuestra página sobre la reventa de una propiedad en España.
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria en España?
La plusvalía (ganancia patrimonial) es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, cada uno de ellos ajustado en función de los gastos e impuestos justificados. El valor de adquisición suma el precio pagado, el ITP o el IVA y el AJD, los honorarios de notario, registro y abogado, y las obras de mejora; el valor de transmisión resta del precio de venta la comisión de la agencia inmobiliaria y la plusvalía municipal. Si el inmueble ha estado alquilado, la amortización (un 3 % anual del valor de construcción) reduce el valor de adquisición, aunque no se haya deducido.
Desde 2015, España ya no aplica ninguna deducción por tiempo de tenencia: una plusvalía obtenida tras veinte años se grava igual que si se hubiera obtenido al cabo de dos años. Solo los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 conservan los coeficientes de abatimiento, con un límite máximo de 400 000 € de precio de venta acumulado.
Tipo impositivo: 19 % para los no residentes de la UE; escala impositiva para los residentes
Un no residente establecido en la UE, en Islandia, Noruega o Liechtenstein paga un 19 % sobre su plusvalía inmobiliaria en España; fuera de estas zonas, un 24 %. El tipo es proporcional, sin deducción personal, y se declara en el Modelo 210 según el manual de no residentes de la Agencia Tributaria.
Un residente fiscal español incluye la plusvalía en la base del ahorro de su IRPF, que se gravará por tramos en 2026: 19 % hasta 6 000 €, 21 % hasta 50 000 €, 23 % hasta 200 000 €, 27 % hasta 300 000 € y 30 % a partir de ahí. De los 72 000 € del ejemplo, un residente pagaría 15 440 € en lugar de 13 680 €, pero se beneficia de las exenciones por vivienda habitual que se describen más adelante; véase la condición de residente fiscal en España.
La retención del 3 %: la retención en origen del vendedor no residente
La retención del 3 % es un anticipo obligatorio: el comprador de un inmueble vendido por un no residente retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes, mediante el Modelo 211. A continuación, el vendedor dispone de tres meses, tras ese primer mes, para presentar su Modelo 210: abona la diferencia si el impuesto supera el 3 % del precio, o solicita la devolución del excedente, especialmente en caso de venta con pérdidas. El notario Vicente Martorell precisa en notariosyregistradores.com que esta devolución tarda «entre seis meses y un año».
La devolución queda bloqueada mientras el vendedor no esté al corriente de los Modelos 210 anuales correspondientes a la fiscalidad de no residentes (ingresos imputados o alquileres) de los últimos cuatro ejercicios: la Agencia Tributaria compensa primero los atrasos. Si el comprador omite la retención, el inmueble sigue destinado al pago del impuesto del vendedor. Este punto figura en la diligencia debida que NOMA organiza con tu abogado independiente.
Plusvalía municipal: el impuesto municipal sobre el valor del terreno
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del terreno en sí durante el período de tenencia. Desde el Decreto-Ley 26/2021, aprobado tras la anulación del antiguo cálculo por parte del Tribunal Constitucional, el contribuyente elige el método menos costoso: el método objetivo (valor catastral del terreno × coeficiente anual fijado por el Estado en función de los años de tenencia) o el método real (ganancia efectiva × proporción del terreno en el valor catastral). El tipo municipal tiene un límite máximo del 30 % y el impuesto es nulo si no hay ganancia.
El vendedor es el deudor del impuesto, pero si es no residente, la ley designa al comprador como «sustituto del contribuyente» (artículo 106.2 del texto refundido de la Ley de Finanzas Locales): el comprador paga al ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles y retiene el importe del precio. Para un piso que haya estado en propiedad durante siete años en la Costa del Sol, hay que contar con una cantidad que oscila entre unos cientos y 3 000 € (rango orientativo), deducible de la plusvalía imponible.
Gastos deducibles de la plusvalía: lo que cuenta y lo que no
Los gastos deducibles de la plusvalía son aquellos que aumentan el valor de adquisición o reducen el valor de transmisión, y deben estar justificados mediante una factura a nombre del propietario.
| Concepto | ¿Deducible? | Justificante exigido |
|---|---|---|
| ITP del 7 % o IVA del 10 % + AJD del 1,2 % | Sí, añadido al precio de compra | Modelos 600 / 601, factura del promotor |
| Notario, registro, abogado y gestoría en la compra | Sí | Facturas a nombre del comprador |
| Obras de mejora (ampliación, piscina, aire acondicionado, cocina nueva) | Sí | Facturas con IVA, permisos si son necesarios |
| Mantenimiento, pintura, sustitución por el mismo modelo | No | — |
| Intereses del préstamo, IBI, gastos de comunidad | No | — |
| Comisión de agencia por la venta, plusvalía municipal, certificado energético | Sí, deducidos del precio de venta | Facturas |
| Amortización si la vivienda ha estado alquilada | Reduce el valor de adquisición (3 % anual desde la construcción) | |
La distinción entre mejora y mantenimiento es la principal fuente de reajuste: un cuarto de baño reformado se tiene en cuenta, pero la sustitución de un calentador de agua no. Para documentar una obra, consulta la sección de obras y reformas en España.
Convenio fiscal y crédito fiscal: ¿qué ocurre en Francia y en Bélgica?
La plusvalía obtenida en España por un residente francés o belga está sujeta a impuestos en España, donde se encuentra el inmueble (artículo 13 de los convenios de 1995), y se trata de forma diferente: imputación en Francia, exención en Bélgica.
La plusvalía también se declara en Francia (formulario 2048-IMM en el plazo de un mes) según el régimen francés: un 19 % de impuesto y un 17,2 % de cotizaciones sociales, tras las deducciones por tiempo de tenencia (exención del impuesto tras 22 años y de las cotizaciones sociales tras 30 años); posteriormente, el impuesto español se imputa al francés, dentro del límite de este último. «El artículo 24-1-a-ii del Convenio fiscal franco-español elimina la doble imposición mediante la imputación», resume Marie Déchelotte, abogada fiscalista, en Village de la Justice
. En el caso de una tenencia breve, el vendedor francés suele pagar, por tanto, un complemento en Francia; más allá de los 22 años, solo se adeuda el impuesto español.
Bélgica exime la plusvalía inmobiliaria obtenida en España (artículo 23 del Convenio belgo-español), incluso en caso de reventa en un plazo de cinco años, mientras que una plusvalía belga se gravaría al 16,5 %. No hay que calcular ni impuestos ni deducciones: la venta se declara como renta extranjera exenta y el inmueble se excluye de la declaración de la renta catastral extranjera. Las obligaciones anuales se recogen en nuestra página sobre la declaración de un inmueble español en Bélgica
.
¿Cómo reducir legalmente la plusvalía? Exenciones y buenas prácticas
Para reducir legalmente la plusvalía inmobiliaria en España hay que recurrir a tres medidas: documentar cada gasto, aprovechar las exenciones por vivienda habitual cuando se tenga derecho a ellas y vender en el momento adecuado en función de la situación fiscal. Las exenciones de la Ley del IRPF (art. 38 y 33.4) se refieren a la vivienda habitual: reinversión del precio en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, exención total a partir de los 65 años. Desde 2015, la reinversión está abierta a los no residentes de la UE/EEE, pero solo si el inmueble español era su vivienda habitual: una segunda residencia en Marbella nunca tiene derecho a ello.
Tres medidas que debes tomar desde el momento de la compra: exigir facturas a nombre del comprador con IVA por cada obra, conservar los Modelos 600 y los honorarios de adquisición, y hacer que en la escritura se distinga el mobiliario, al margen de la plusvalía inmobiliaria. En el momento de la reventa, pide a tu abogado que calcule los dos métodos de cálculo de la plusvalía. NOMA se encarga de estos aspectos desde la selección del inmueble, como parte de su servicio de asesoramiento.
Calendario y declaración: Modelo 211, Modelo 210, plusvalía
Día D
El comprador abona el 97 % del precio al vendedor no residente; el notario hace constar la retención en la escritura.
Día + 1 mes
Pago de la retención a la Agencia Tributaria; el comprador entrega el justificante al vendedor.
J + 30 días laborables
Declaración al ayuntamiento, a cargo del comprador sustituto si el vendedor es no residente.
J + 4 meses
Liquidación al 19 %, pago del saldo o solicitud de devolución; plazo no modificado por la Orden HAC/623/2026.
Francia: D + 1 mes · Bélgica: declaración anual
Formulario 2048-IMM en Francia con justificante del impuesto español; mención en Bélgica.
Plusvalía inmobiliaria en España: tus preguntas
¿Qué es la retención del 3 %?
La retención del 3 % es el anticipo que el comprador de un inmueble vendido por un no residente retiene del precio y abona a la Hacienda española en el plazo de un mes (Modelo 211). A continuación, el vendedor liquida su impuesto real del 19 % mediante el Modelo 210; si el impuesto es inferior a la retención, por ejemplo, en caso de venta con pérdidas, solicita la devolución del excedente, que se abona en un plazo de entre seis meses y un año.
¿Cómo evitar la doble imposición sobre la plusvalía?
Los convenios entre Francia y España y entre Bélgica y España de 1995 reservan la tributación a España; a continuación, Francia deduce el impuesto español del impuesto francés adeudado sobre la misma plusvalía (artículo 24), mientras que Bélgica exime la ganancia (artículo 23). El vendedor francés adjunta el justificante del Modelo 210 a su formulario 2048-IMM.
¿Las obras reducen la plusvalía?
Sí, las obras de mejora (ampliación, piscina, aire acondicionado, renovación completa) documentadas mediante facturas a nombre del destinatario con IVA se suman al valor de adquisición y reducen el impuesto en un 19 % de su importe. El mantenimiento, la sustitución por un elemento idéntico y las obras pagadas en efectivo sin factura no se admiten.
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