Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.

Presupuesto para comprar en España: gastos, financiación, fiscalidad — la guía completa

El precio que aparece en un anuncio de la Costa del Sol nunca es el precio que acabarás pagando. Entre los impuestos de adquisición, los honorarios, la aportación exigida por los bancos y los impuestos anuales que comienzan desde la firma, un proyecto de compra inmobiliaria en la Costa del Sol se basa en un presupuesto total, no en un precio de venta. Esta página es el eje financiero de nuestra guía: órdenes de magnitud verificadas, ejemplo completo con cifras de una propiedad de 350 000 €, y diferencias concretas entre un comprador francés y un comprador belga.

Tres ideas estructuran lo que viene a continuación: Andalucía es una de las regiones de España con menor fiscalidad en la compra (un único ITP del 7 %); la financiación para un no residente supone un mayor coste en cuanto a la aportación inicial que en cuanto al tipo de interés; la fiscalidad recurrente de un no residente es reducida pero obligatoria, y cambia de naturaleza el día en que se convierte en residente fiscal español. Antes de hacer cálculos, repase los pasos del proceso de compra: algunos gastos (NIE, cuenta bancaria, poder notarial) se producen incluso antes de la reserva.

El precio real de una compra en España (más allá del precio de venta)

El coste total de la compra de una vivienda en España oscila entre el 109 % y el 113 % del precio negociado: entre un 9 % y un 10 % en gastos para una vivienda de segunda mano en Andalucía, y entre un 12 % y un 13 % para una vivienda de obra nueva. Es menos que en Francia (entre un 7 % y un 8 % en «gastos de notario») y que en Bélgica (un 12,5 % en derechos de registro en Valonia y Bruselas), pero el comprador casi siempre recurre a un abogado independiente (aproximadamente un 1 % sin IVA), ya que el notario español autentifica la escritura sin defender sus intereses.

El precio en sí depende, en primer lugar, de la zona. En agosto de 2026, la provincia de Málaga se cotiza de media a 4 293 €/m² (+7,4 % interanual) según el observatorio de idealista, frente a los 2 924 €/m² del conjunto de España. Marbella alcanza los 5 956 €/m², Benahavís los 5 553 €/m², Estepona los 4 961 €/m² (+17,4 % en un año), Fuengirola 4 451 €/m², Mijas 3 711 €/m² y Manilva 3 035 €/m². Con 350 000 €, se pueden adquirir aproximadamente 59 m² en Marbella, 80 m² según la media provincial y 115 m² en Manilva. Nuestro análisis de los precios inmobiliarios en la Costa del Sol detalla estas diferencias, y nuestra guía de zonas y sus precios ayuda a encontrar el equilibrio entre el presupuesto y el estilo de vida.

Gastos de adquisición en Andalucía: ITP, IVA, AJD, notario

Los gastos de adquisición en Andalucía se componen de un impuesto principal (ITP sobre la vivienda de segunda mano, IVA + AJD sobre la vivienda nueva) y de tres conceptos adicionales: notario, Registro de la Propiedad y abogado. El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto que grava las transmisiones de inmuebles de segunda mano; su tipo general en Andalucía es del 7 % desde la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos, que sustituyó al antiguo baremo progresivo del 8 al 10 %. El tipo reducido del 3,5 % (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual) prácticamente nunca se aplica a los no residentes.

En el caso de una vivienda de obra nueva comprada a un promotor, el ITP desaparece y se sustituye por el IVA al 10 % y el AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto de timbre del 1,2 % en Andalucía: las viviendas nuevas suponen 4,2 puntos más en impuestos que las antiguas. Los honorarios del notario se rigen por un baremo nacional y oscilan entre 600 y 1 200 €; la inscripción en el registro cuesta entre 400 y 700 €. El abogado independiente suele cobrar el 1 % del precio más un 21 % de IVA. Nuestra página sobre los gastos de adquisición en España detalla cada partida y los casos particulares (garaje independiente, terreno, inmueble a nombre de una sociedad).

Financiación: hipoteca española frente a hipoteca francesa

Un no residente puede financiar su compra de tres maneras: mediante una hipoteca española sobre la vivienda adquirida, mediante un préstamo contratado en su país y garantizado por una vivienda que ya posea allí, o mediante una combinación de ambas opciones. La hipoteca española para no residentes tiene un límite máximo del 60-70 % del menor de los dos valores entre el precio y la tasación (peritaje bancario), frente al 80 % para un residente. Según el INE, el tipo medio de las hipotecas formalizadas en España en junio de 2026 era del 2,96 % (2,89 % a tipo fijo, 3,07 % a tipo variable) a un plazo medio de 25 años. Teniendo en cuenta la prima que se aplica a los no residentes (entre 0,3 y 0,8 puntos), cabe esperar un tipo fijo orientativo de entre el 3,2 % y el 3,7 % en septiembre de 2026; el Euribor a 12 meses, referencia de los tipos variables, se situaba en el 2,954 % en agosto de 2026, según el Banco de España.

El préstamo francés o belga se basa en otra lógica: los bancos de Francia y Bélgica casi nunca inscriben una hipoteca sobre un inmueble en el extranjero. La financiación se realiza mediante una hipoteca sobre su vivienda habitual, un préstamo con amortización al vencimiento respaldado por un seguro de vida o una pignoración de cartera. Para un francés, la nueva cuota mensual se incluye en el índice de endeudamiento, cuyo límite máximo es del 35 % (norma HCSF); para un belga, la garantía se constituye sobre el inmueble belga, con unos gastos de formalización del 1,5 % al 2,5 %. Nuestras dos páginas comparan los trámites: hipoteca española para no residentes (bancos, documentos, plazos) y cómo financiar la compra mediante una hipoteca francesa.

Financiación sobre plano: pago en varios plazos

La financiación sobre plano consiste en la compra de una vivienda nueva sobre plano, que se paga en plazos al promotor durante la construcción, abonándose el saldo restante en el momento de la entrega ante notario. Calendario tipo en la Costa del Sol en 2026: Entre 6 000 y 10 000 € de reserva, entre el 20 % y el 30 % del precio al firmar el contrato privado un mes después, a veces un 10 % a mitad de la obra, y entre el 60 % y el 70 % a la entrega de las llaves, entre 18 y 30 meses después. Se debe abonar el IVA del 10 % sobre cada pago; el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) del 1,2 % se paga en el momento de la formalización.

La protección de sus anticipos no es opcional: la Ley 20/2015 obliga al promotor a garantizar cada importe abonado mediante un aval bancario o un seguro de caución. Exija el certificado individual de garantía a su nombre para cada pago, no una simple mención en el contrato. La ventaja: repartir la aportación a lo largo de dos años sin intereses y solicitar la hipoteca solo en el momento de la entrega. El riesgo: un proyecto reservado en 2026 se financia al tipo de interés de 2028. Nuestra página sobre la financiación de promotores y sobre plano detalla las cláusulas que hay que negociar, y nuestra guía de tipos de inmuebles en la Costa del Sol compara las viviendas nuevas sobre plano con las de segunda mano y las villas.

Comprar al contado: ventajas y estrategias

Comprar al contado en España supone un ahorro de entre 1.500 y 3.000 € en comisiones bancarias y varias semanas de plazo, sin que ello exima del pago de ningún impuesto: el ITP o el IVA siguen siendo de pago íntegro. La ventaja real es estratégica. En un mercado en el que, según los Registradores, los extranjeros realizaron el 34,3 % de las compras en la provincia de Málaga durante el primer trimestre de 2026, un comprador sin la condición suspensiva del préstamo consigue más fácilmente un descuento del 3 al 5 % o la prioridad sobre una propiedad muy codiciada.

Dos limitaciones prácticas. En primer lugar, la trazabilidad: la ley española prohíbe cualquier pago en efectivo superior a 1 000 €, y tanto el banco como el notario exigen que se justifique el origen de los fondos. El pago se realiza mediante cheque bancario español o transferencia el día de la firma de la escritura, desde una cuenta bancaria en España a la que se haya ingresado el importe unos días antes. En segundo lugar, la gestión patrimonial: inmovilizar 380 000 € solo tiene sentido si su rendimiento alternativo es inferior al coste de un crédito español, entre el 3 % y el 3,5 %. Muchos compradores financian el 50 % y conservan sus ahorros, sobre todo en el caso de una vivienda en alquiler: nuestra página sobre rentabilidad e inversión cuantifica este efecto palanca, y la sección «Comprar al contado en España» detalla las tácticas de negociación.

Fiscalidad para no residentes (IBI, IRNR): los impuestos anuales

Un propietario no residente paga cada año dos impuestos en España: el IBI, impuesto municipal sobre bienes inmuebles, y el IRNR, impuesto sobre la renta de los no residentes, que se debe pagar aunque la vivienda nunca se alquile. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo calcula el ayuntamiento sobre el valor catastral, a un tipo que oscila entre el 0,4 % y el 1,1 %: en la costa, hay que contar entre 600 y 1 500 € al año por un piso de 350 000 €, cuyo valor catastral ronda los 150 000 €, rango orientativo que varía según el municipio. A ello hay que añadir la tasa de basura y los gastos de comunidad.

El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) grava una «renta imputada», es decir, una renta ficticia habitual: el 1,1 % del valor catastral si este se ha revisado en los últimos diez años, y el 2 % en caso contrario, que se grava al 19 % para un residente de la UE (24 % fuera de la UE), tal y como precisa la Agencia Tributaria. Para un valor catastral de 150 000 €: 313,50 € al año (1,1 %) o 570 € (2 %), que deben declararse en el modelo 210 antes del 31 de diciembre del año siguiente, un modelo por propietario. Si se alquila, el IRNR grava los ingresos netos al 19 %. El mecanismo completo se encuentra en nuestra página sobre la fiscalidad de los no residentes en España y se amplía en nuestra guía sobre la fiscalidad tras la compra.

Fiscalidad de los residentes españoles (IRPF): cuando todo cambia

Se convierte en residente fiscal español en cuanto pasa más de 183 días al año en España, o cuando el centro de sus intereses económicos se encuentra allí. A partir de ese momento, desaparece el IRNR: su vivienda habitual ya no está sujeta a ninguna «renta imputada», y la totalidad de sus ingresos mundiales (pensiones, dividendos, alquileres) pasa a estar sujeta al IRPF, el impuesto sobre la renta español, cuya escala para 2026 oscila entre el 19 % y aproximadamente el 47 %, según la comunidad autónoma. Los rendimientos del ahorro, incluidas las plusvalías, se rigen por una escala separada que va del 19 % al 30 %.

Esta situación ofrece tres ventajas al propietario: la exención de la plusvalía en caso de reinversión en una nueva vivienda habitual, la exención total al vender la vivienda habitual a partir de los 65 años y el fin de la retención del 3 % en la venta. También tiene un coste: la declaración de los activos en el extranjero (modelo 720). Para un jubilado, la cuestión decisiva es la tributación de la pensión: una pensión pública francesa sigue estando sujeta a impuestos en Francia, una pensión del sector privado pasa a tributar en España, y la normativa belga difiere en este punto. Nuestra guía de jubilación en la Costa del Sol aborda los dos casos nacionales, y la página «Convertirse en residente fiscal en España» cuantifica el traspaso.

Reventa: la fiscalidad de la plusvalía

La plusvalía obtenida por un no residente al revender un inmueble en España se grava al 19 % para un residente de la UE, sobre la diferencia entre el precio de venta, una vez deducidos los gastos, y el precio de compra, incrementado con los gastos de adquisición y las obras justificadas. El comprador debe retener obligatoriamente el 3 % del precio y abonarlo a Hacienda mediante el modelo 211; el vendedor dispone de cuatro meses para presentar el modelo 210 y liquidar el saldo o reclamar el exceso cobrado. Existe un impuesto municipal independiente, la plusvalía municipal, que grava el aumento del valor del terreno; este impuesto no se aplica si se demuestra la ausencia de ganancia real.

Volvamos a nuestro ejemplo: inmueble comprado por 350 000 € más 32 000 € de gastos, revendido por 450 000 € ocho años después con 22 500 € de comisión de agencia. Ganancia imponible: 450 000 − 22 500 − 382 000 = 45 500 €; impuesto del 19 % = 8 645 €. El comprador habrá retenido 13 500 €: usted recuperará 4 855 € tras presentar el modelo 210, en la práctica entre seis y doce meses después. Un francés declara posteriormente la plusvalía en Francia con crédito fiscal, mientras que un belga está exento con reserva de progresividad. Encontrará más detalles en nuestra página sobre la plusvalía por reventa en España.

La plusvalía futura depende del mercado. En mayo de 2026, el Banco de España consideró que la evolución de los precios era «una fuente relevante de incertidumbre para la economía española», aunque descartó la existencia de una burbuja: «No existe una vulnerabilidad inminente para la estabilidad financiera», declaró Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera del Banco de España. Por lo tanto, calcula el rendimiento en función de un periodo de tenencia de entre ocho y diez años, nunca en función de una reventa rápida.

Presupuesto para la compra de una vivienda en España: tus preguntas

¿Cuánto debo prever, además del precio, para los gastos?

Prevea entre un 9 % y un 10 % del precio para una vivienda de segunda mano en Andalucía y entre un 12 % y un 13 % para una vivienda de obra nueva. En el caso de una vivienda de segunda mano: ITP del 7 %, notario y registro alrededor del 0,4 %, abogado alrededor del 1 % sin IVA, más entre 1 500 y 2 500 € en gastos bancarios si solicita un préstamo. En el caso de las viviendas nuevas, el IVA del 10 % y el AJD del 1,2 % sustituyen al ITP. Por cada 350 000 €, hay que contar con unos 32 000 € (vivienda antigua) o 46 700 € (vivienda nueva).

¿Es mejor solicitar un préstamo en Francia, en Bélgica o en España?

Solicita un préstamo en España para preservar tu capacidad de endeudamiento y tu patrimonio en tu país; solicita el préstamo en tu país de origen si tienes que financiar más del 70 % del precio. La hipoteca española para no residentes tiene un límite máximo del 60-70 % del valor (tipo fijo orientativo del 3,2 al 3,7 % en septiembre de 2026) y grava únicamente la vivienda española. Un préstamo francés o belga puede cubrir el 100 % del precio, pero se constituye una hipoteca sobre su vivienda local.

¿Qué es el IRNR?

El IRNR es el impuesto sobre la renta de los no residentes, que debe pagar cada año cualquier propietario no residente de una vivienda en España, aunque no la alquile. Su base imponible es una renta ficticia del 1,1 % del valor catastral (2 % si no se ha revisado en los últimos diez años), gravada al 19 % para un residente de la UE. Para un valor catastral de 150 000 €, el IRNR asciende a 313,50 € o 570 € al año, que deben declararse en el modelo 210 antes del 31 de diciembre del año siguiente.

El presupuesto para una compra en España se resume en cuatro puntos: precio, gastos de adquisición, fondos propios e impuestos anuales. Con 137 000 € de fondos propios y una cuota mensual de 1 187 €, nuestro comprador tipo se convierte en propietario de una vivienda de 350 000 €, que le supondrá posteriormente entre 1 000 y 2 000 € en impuestos y tasas al año. Cada partida se puede optimizar siempre que se conozca antes de visitar la vivienda: ese es el sentido de nuestro método de agente inmobiliario, sin coste adicional para el comprador.