Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.

Due diligence inmobiliaria en España: las comprobaciones imprescindibles antes de comprar

Una villa en Mijas con 60 m² de ampliación nunca declarados, un piso en Fuengirola cuyo vendedor debe tres años de gastos de comunidad, un terreno en Casares no edificable: nada de esto se aprecia en la visita. Se puede consultar en documentos que nadie te facilitará por iniciativa propia.

La diligencia debida inmobiliaria se refiere al conjunto de comprobaciones jurídicas, urbanísticas, fiscales y técnicas que se llevan a cabo antes de firmar. En nuestra guía sobre el proceso de compra de inmuebles en España, ocupa la etapa 4, entre la reserva y el depósito de garantía.

Por qué la diligencia debida es aún más crucial en España que en Francia

La diligencia debida es más crucial en España porque nadie tiene la obligación legal de proteger al comprador. Tanto en Francia como en Bélgica, el notario recopila la información urbanística antes de la escritura; en España, su obligación se limita al registro. José Ángel Martínez Sanchiz, notario de Madrid, lo expresa así en *El Notario del Siglo XXI*: el notario «deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas» antes de autorizar la escritura. El estado físico, la legalidad de las construcciones y las deudas de la comunidad de propietarios quedan fuera de este control.

Lo que está en juego es importante: la Junta de Andalucía tiene registradas 327 583 viviendas irregulares, aproximadamente el 10 % del parque inmobiliario andaluz, en gran parte situadas en las colinas donde se encuentran las villas. El papel limitado del notario español hace necesaria la intervención de un abogado independiente, y el contrato de arras nunca se firma antes de que concluyan las comprobaciones: al no haber plazo de desistimiento, lo que no se haya comprobado previamente se pierde.

Las 10 comprobaciones jurídicas esenciales

Una due diligence completa en España se basa en diez comprobaciones, cada una de ellas respaldada por un documento concreto.

Verificación urbanística: PGOU, licencia de ocupación, AFO

La verificación urbanística responde a una pregunta: ¿tiene derecho a existir lo que está construido? El PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) establece lo que se puede construir en cada parcela; la licencia de obras autoriza la construcción; la licencia de primera ocupación (LPO), expedida por el ayuntamiento, certifica que la obra se ajusta a la licencia y es habitable. Sin la LPO, no se pueden contratar los servicios de agua ni electricidad, y los bancos suelen denegar la financiación.

El AFO (asimilado a fuera de ordenación) designa la situación de una construcción erigida sin licencia, contra la cual el ayuntamiento ya no puede actuar tras el plazo de prescripción de seis años. El Decreto-ley 3/2019 de la Junta de Andalucía permite su reconocimiento: la vivienda pasa a ser inscribible y se puede conectar a los servicios públicos, pero no está legalizada: no se permiten ampliaciones ni reconstrucciones tras un siniestro, y la financiación bancaria resulta muy difícil.

Verificación catastral y del Registro de la Propiedad

La nota simple del Registro de la Propiedad es el documento fundamental de la diligencia debida: titular, descripción del inmueble, hipotecas, embargos y servidumbres inscritas. Se obtiene en línea por 9,02 € sin IVA en menos de dos horas, según el Colegio de Registradores. Su abogado la solicita dos veces, al principio y la víspera de la escritura: entre tanto podría inscribirse un embargo. Su lectura cláusula por cláusula es el tema de nuestra página sobre la nota simple.

El Catastro es la base fiscal: superficie y valor catastral que sirven para calcular el IBI. El Registro y el Catastro no siempre coinciden: en las urbanizaciones de los años 1970-1990, una vivienda unifamiliar inscrita con 180 m² suele tener 260 en el Catastro, lo que indica una ampliación no declarada y, a menudo, sin licencia. El notario puede armonizar ambas bases en el momento de la venta (Ley 13/2015), siempre que la descripción real sea legal.

Comprobación de cargas y deudas: comunidad, IBI, hipoteca

En España, algunas deudas del vendedor se transmiten con el inmueble. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal hace responsable al comprador, sobre el inmueble adquirido, de los gastos de comunidad impagados del año en curso y de los tres años anteriores. El vendedor debe presentar un certificado de deudas firmado por el administrador, expedido en un plazo de siete días; el notario lo exige salvo renuncia expresa del comprador. No renuncie nunca a ello y solicite también las actas de las dos últimas juntas: el certificado no cubre las «derramas» (solicitudes de fondos) aprobadas.

El IBI sigue la misma lógica: el inmueble responde de los impuestos sobre bienes inmuebles pendientes de pago de los ejercicios que no hayan prescrito. Una hipoteca inscrita se cancela en el momento de la formalización mediante un cheque por el importe del precio; la cancelación (entre 500 y 1 000 €, a título indicativo) corre a cargo del vendedor.

Inspección técnica: estado, vicios ocultos, certificado energético

La inspección técnica protege frente a lo que la legislación española no cubre adecuadamente: la garantía por vicios ocultos (artículo 1484 del Código Civil) solo tiene una vigencia de seis meses y exige demostrar la existencia de un defecto anterior e invisible. Una inspección realizada por un arquitecto o un aparejador (entre 300 y 800 €, a título orientativo) es mejor que un juicio.

Hay dos documentos obligatorios. El certificado de eficiencia energética, exigido en toda venta por el Real Decreto 390/2021, debe entregarse al comprador; su ausencia expone al vendedor a una multa de entre 300 y 6 000 €. La ITE o IEE (inspección técnica del edificio), exigida por la mayoría de los ayuntamientos para los edificios de más de 50 años, conlleva el reparto de gastos si el resultado es desfavorable.

Comprobaciones específicas para una vivienda sobre plano

En la compra sobre plano, la diligencia debida se centra en el promotor y el proyecto. Cinco puntos: la licencia de obras concedida, no solo solicitada; la titularidad del terreno por parte del promotor, que figura en la nota simple de la parcela; el aval bancario o el seguro que garantiza tus pagos (Ley 20/2015); la solvencia del promotor en el Registro Mercantil; el seguro decenal que cubre la estructura durante diez años. La memoria de calidades debe adjuntarse al contrato; las garantías y el calendario se detallan en nuestra página sobre pisos nuevos sobre plano en España.

Comprobaciones específicas para un terreno o una finca

En el caso de un terreno o una finca, la cuestión fundamental es la clasificación del suelo: urbano, urbanizable o rústico. En Andalucía, la Ley 7/2021 (LISTA) regula estrictamente la construcción en suelo rústico, y una finca que se vende «con posibilidad de construir» casi nunca la tiene. El abogado comprueba el certificado urbanístico, el acceso (camino público o servidumbre inscrita), los derechos de agua, la conexión eléctrica y las construcciones no registradas. Nuestras páginas sobre la compra de una finca en España y la compra de un terreno en la Costa del Sol profundizan en cada uno de estos puntos.

¿Quién lleva a cabo la diligencia debida? ¿El abogado, el agente o usted mismo?

La diligencia debida debe realizarla un abogado independiente, colegiado en el Colegio de Abogados de Málaga, designado y remunerado por usted. La agencia representa al vendedor y no tiene ninguna obligación de informarle de ningún problema. Puede consultar por su cuenta la nota simple y el catastro; sin embargo, para un PGOU o un expediente de disciplina urbanística se requiere la intervención de un profesional.

NOMA, agente del comprador, no es un bufete de abogados: su Property Check 360° recopila la documentación, inspecciona el inmueble y coordina al abogado que tú elijas.

¿Cuánto cuesta una due diligence completa?

Una due diligence completa cuesta entre 1 000 y 2 500 € para una propiedad estándar, honorarios del abogado incluidos. Los abogados de la Costa del Sol facturan por el servicio completo en torno al 1 % del precio más el 21 % de IVA, con un mínimo de entre 1 500 y 2 500 €.

En una compra de 350 000 €, supone menos del 1,5 % del precio, mientras que una ampliación ilegal que haya que derribar o una deuda heredada puede costar entre 10 000 y 60 000 €. Nuestra lista de comprobación de compra en 15 puntos recoge estas comprobaciones en orden cronológico.

Due diligence en España: tus preguntas

¿No se encarga el notario español de la diligencia debida?

No. El notario español comprueba la titularidad y las cargas inscritas en el registro, y luego autentifica la venta. No comprueba ni la legalidad urbanística ni el estado del inmueble. La diligencia debida recae en el comprador y en su abogado independiente.

¿Cuánto cuesta un abogado para la diligencia debida en España?

Aproximadamente el 1 % del precio de compra más el 21 % de IVA, con un mínimo de entre 1 500 y 2 500 €, según los bufetes de la Costa del Sol en 2026. Esta tarifa fija suele cubrir las comprobaciones, la señal, la escritura y la inscripción en el registro.

¿Cuáles son los principales riesgos si no se realiza una due diligence?

Comprar una construcción ilegal o en situación de «AFO», imposible de financiar y ampliar; heredar deudas de la comunidad de propietarios (del año en curso más tres años) o IBI impagado; descubrir un embargo inscrito entre la señal y la escritura, o un inquilino que ya ocupa la vivienda. Cada caso supone un coste de entre 10 000 y varias decenas de miles de euros.