Compra de inmuebles en la Costa del Sol: guía para franceses y belgas
La compra de inmuebles en la Costa del Sol está abierta sin restricciones a franceses y belgas: en 2025, el 31 % de las ventas en la provincia de Málaga
fueron formalizadas por extranjeros (Registradores, 4.º trimestre de 2025). El precio medio
en la provincia en agosto de 2026 era de 4 293 €/m²
(idealista), oscilando entre los 2 200 €/m² en Vélez-Málaga y los casi 6 000 €/m² en Marbella, y entre un 10 % y un 13 % de gastos
adicionales al precio: ITP del 7 % en viviendas de segunda mano, IVA del 10 % más AJD del 1,2 % en viviendas de obra nueva. El proceso se desarrolla en seis etapas, desde el NIE hasta la escritura, en un plazo de entre dos y cuatro meses. NOMA, agente inmobiliario francófono, acompaña al comprador desde la búsqueda del inmueble hasta la firma de la escritura.
Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.
Compra de inmuebles en la Costa del Sol: la guía completa para franceses y belgas
Comprar un piso en Estepona o una villa en Benahavís desde Lyon o Namur no es ninguna aventura: es un proyecto bien definido, siempre que se conozcan las normas españolas. El notario no desempeña allí el mismo papel, la fiscalidad de los no residentes tiene su propia lógica y cada municipio de la costa tiene sus precios y el perfil de sus habitantes.
Esta guía es la página de inicio del dossier de NOMA dedicado al sector inmobiliario en la Costa del Sol: por qué el mercado atrae a los francófonos, los 7 aspectos que hay que dominar antes de firmar, el proceso de compra, los gastos reales en Andalucía, la elección de la zona y la estrategia según tu perfil. Cada sección remite a una guía detallada. Hablamos desde la experiencia práctica: NOMA es una agencia inmobiliaria especializada en la representación del comprador, fundada por tres socios belgas, que trabaja exclusivamente para el comprador. Las cifras están fechadas y citan sus fuentes; los rangos son orientativos.
Por qué la Costa del Sol atrae a los compradores franceses y belgas
La Costa del Sol atrae a los compradores francófonos porque combina un mercado líquido, una demanda extranjera estructural y un acceso directo desde París o Bruselas. En el año 2025, España registró 705 357 ventas de viviendas, de las cuales el 13,82 % fueron realizadas por extranjeros, un récord histórico según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. En la provincia de Málaga, esta proporción alcanza el 31,11 % en el cuarto trimestre de 2025: casi una de cada tres compras la firma un no español.
Los belgas y los franceses tienen un gran peso: solo en el cuarto trimestre de 2025, los registradores contabilizaron 1.175 compras francesas y 1.045 compras belgas en España. Entre los compradores extranjeros no residentes de 2025, los datos notariales difundidos por idealista/news (junio de 2026) sitúan incluso a Bélgica (4 305 operaciones) por delante de Francia (3 913), a pesar de tener seis veces menos habitantes.
La otra cara de la moneda es la presión sobre los precios. Según el informe de idealista sobre la provincia de Málaga, el precio medio por metro cuadrado alcanzó los 4 293 € en agosto de 2026, frente a los 2 924 € en España. Francisco Iñareta, portavoz de idealista, resumía así la tendencia a principios de 2026 en Forbes España: «En 2026, los precios se moderarán en las zonas donde se han limitado, mientras que seguirán subiendo en los mercados en los que no se ha intervenido, una situación que hará que la oferta siga reduciéndose». La Costa del Sol pertenece a la segunda categoría: las buenas propiedades se venden rápido, y la preparación marca la diferencia.
Los 7 aspectos clave que hay que dominar antes de comprar
Una compra inmobiliaria satisfactoria en la Costa del Sol se sustenta en siete pilares, presentados en el orden lógico de un proyecto, cada uno con su guía específica.
Lo primero que hay que leer
Cifras para 2026
34 guías de zonas
El proceso de compra en España en 6 pasos
El proceso de compra de una vivienda en España consta de seis pasos, desde el NIE hasta la inscripción en el registro, y suele tardar entre 2 y 4 meses para un expediente habitual. La particularidad española radica en la distribución de funciones: el notario autentifica, el abogado protege. Los plazos que se indican a continuación, observados sobre el terreno, varían según los consulados y los bancos.
De 2 a 6 semanas
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número fiscal sin el cual no se puede firmar ningún documento; se solicita en el consulado de España o in situ. La cuenta bancaria española sirve para pagar impuestos y gastos.
Antes de cualquier visita
Un acuerdo de principio con el banco, o la prueba de disponer de fondos para una compra al contado, da credibilidad a tu oferta: una oferta sin financiación no se toma en serio.
De 2 a 8 semanas
Certificado del Registro de la Propiedad (propietario, gastos, hipotecas), conformidad urbanística, certificado de ausencia de deudas de la comunidad de propietarios, estado del inmueble. Aquí es donde entra en juego el Property Check 360° de NOMA.
De 1 a 2 semanas
La reserva (a menudo de entre 3 000 y 10 000 €) bloquea la vivienda durante unos días. El contrato de arras, equivalente al compromiso de compraventa, fija el precio, la fecha límite y un anticipo del 10 %. En el caso de las arras penitenciales, el comprador que se retire perderá el anticipo; el vendedor que se retracte deberá devolver el doble.
De 4 a 8 semanas después del pago de la señal
La escritura pública transfiere la propiedad a cambio del pago del saldo restante. Un poder notarial permite firmar a distancia.
30 días después de la escritura
El ITP o el IVA/AJD deben liquidarse en los 30 días laborables siguientes a la firma. La inscripción en el Registro de la Propiedad hace que tu título sea oponible a terceros.
El notario español no protege al comprador. Verifica la identidad y la capacidad de las partes, pero no comprueba ni la conformidad urbanística, ni los vicios de la construcción, ni la coherencia del precio. Esta labor corresponde a un abogado independiente, elegido por usted y no por la agencia del vendedor; NOMA recomienda sistemáticamente contratar a uno (aproximadamente el 1 % del precio sin IVA, a título indicativo). Las dificultades de cada etapa se detallan en nuestra guía sobre el proceso de compra en España.
Presupuesto y gastos reales: prepárese bien
Los gastos de la compra de una vivienda en Andalucía representan entre el 10 % y el 13 % del precio, dependiendo de si el inmueble es de segunda mano o de obra nueva. Desde el 28 de abril de 2021, la Junta de Andalucía aplica un tipo único general del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) del 7 % sobre los inmuebles de segunda mano y un AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 1,2 %, confirmados por la Ley 5/2021. Una vivienda de obra nueva comprada al promotor está sujeta al IVA del 10 %, más el AJD del 1,2 %. A esto hay que añadir los gastos de notario, registro, abogado y, en su caso, los gastos de hipoteca.
| Vivienda | Inmueble de segunda mano (reventa) | Inmueble de obra nueva (promotor) |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones patrimoniales | ITP: 7 % del precio | IVA del 10 % + AJD del 1,2 % |
| Notario | ≈ entre 800 y 1 500 € (tarifa oficial) | ≈ entre 800 y 1 500 € |
| Registro de la Propiedad | ≈ entre 400 y 900 € | ≈ entre 400 y 900 € |
| Abogado independiente | ≈ 1 % sin IVA o tarifa fija | ≈ 1 % sin IVA o tarifa fija |
| Gestoría (liquidación de impuestos) | ≈ De 300 a 500 € | ≈ De 300 a 500 € |
| Total orientativo | ≈ entre el 9 % y el 10 % del precio | ≈ del 12 al 13 % del precio |
Una pareja belga compra un piso de segunda mano por 300 000 € en La Cala de Mijas. ITP: 21 000 €. Notario y registro: unos 2 000 €. Abogado: unos 3 600 € (IVA incluido). Gestoría: 400 €. Presupuesto total: unos 327 000 €, lo que supone un 9 % en gastos. El mismo piso de obra nueva supondría 30 000 € de IVA y 3 600 € de AJD, es decir, cerca de 340 000 €. No se añade ninguna comisión de agencia para el comprador: la paga el vendedor.
En cuanto a la financiación, los bancos españoles conceden préstamos a los no residentes con un LTV (relación préstamo/valor) del 60 al 70 % del valor de tasación, frente al 80 % para los residentes: por lo tanto, hay que aportar entre el 30 y el 40 % del precio, más los gastos. Los tipos fijos que se ofrecen a los no residentes oscilan entre el 2,55 % y el 3,4 % TAE en septiembre de 2026, según los comparadores españoles (rango orientativo), a plazos de entre 10 y 30 años. Un francés o un belga también puede hipotecar una vivienda en su país para comprar al contado en España. Las cuatro vías de financiación se comparan en nuestro dossier sobre presupuesto y financiación para comprar en España.
Elegir la zona adecuada según su perfil
La elección de la zona determina el precio, el uso y la reventa de una vivienda en la Costa del Sol, donde el precio por metro cuadrado varía del simple al triple a lo largo de 150 km de litoral. En agosto de 2026, idealista registraba 5 956 €/m² en Marbella frente a los 2 188 €/m² en Vélez-Málaga, en la Axarquía; entre ambas, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Málaga ciudad (3.938 €/m²) y Mijas conforman el núcleo del mercado francófono.
| Municipio | Precio medio en agosto de 2026 | Perfil predominante |
|---|---|---|
| Marbella | 5 956 €/m² | Prestigio, Milla de Oro, Puerto Banús |
| Benahavís | 5.553 €/m² | Villas de golf, urbanizaciones cerradas (La Zagaleta, El Madroñal) |
| Estepona | 4 961 €/m² | Objetos de nueva construcción de calidad, centro renovado, New Golden Mile |
| Fuengirola | 4 451 €/m² | Vida durante todo el año, tren a Málaga, gran demanda de alquiler |
| Nerja | 3 952 €/m² | Costa Este, autenticidad, playas en calas |
| Mijas | 3.711 €/m² | Golf, La Cala, Calahonda, presupuestos intermedios |
| Vélez-Málaga (Torre del Mar) | 2 188 €/m² | Axarquía, gama básica |
Estas medias ocultan diferencias internas considerables: en Marbella, Elviria no se vende al precio de la Golden Mile. Por lo tanto, la pregunta correcta no es «Marbella o Estepona», sino «qué uso, qué presupuesto, qué distancia al aeropuerto». Nuestra guía sobre dónde comprar en la Costa del Sol desglosa estos criterios zona por zona.
El tipo de inmueble tiene tanta importancia como la zona. Una villa requiere comprobaciones que un piso no exige (licencia de primera ocupación, límites catastrales); una finca rústica puede no ser edificable; una compra sobre plano (off-plan) depende del aval bancario que garantice tus pagos. El panorama de los tipos de inmuebles en la Costa del Sol detalla los puntos clave de cada uno.
Jubilación, inversión, segunda residencia: ¿qué perfil te define?
La estrategia de compra en la Costa del Sol depende, en primer lugar, del uso que se le vaya a dar a la propiedad: la fiscalidad, la financiación y la zona ideal varían según si va a vivir en ella, alquilarla o ocuparla unas semanas al año. Un perfil mixto se decantará por zonas con doble demanda, como La Cala de Mijas, Estepona o Fuengirola.
- → Más de 183 días al año en España: pasas a ser residente fiscal en España.
- → Prioridad a los servicios accesibles a pie: hospital, tren, comercios (Fuengirola, Benalmádena, centro de Estepona, Málaga).
- → Comprueba la fiscalidad de tus pensiones antes de firmar: difiere entre franceses y belgas.
- → Su objetivo es obtener una rentabilidad bruta de alquiler verificable y acepta la gestión a distancia.
- → El alquiler de corta duración requiere una licencia turística andaluza y el consentimiento de la comunidad de propietarios.
- → Los alquileres están sujetos a impuestos en España (IRNR del 19 % para un residente de la UE, gastos deducibles).
- → La vivienda está desocupada parte del año: el IRNR se aplica sobre una renta ficticia del 1,1 % o del 2 % del valor catastral.
- → Busca una vivienda a menos de 45 minutos del aeropuerto de Málaga y una comunidad de propietarios bien gestionada.
Para un no residente, la fiscalidad española anual se reduce al IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) y al IRNR (impuesto sobre la renta de los no residentes). Según la Agencia Tributaria, una vivienda no alquilada genera una renta imputada equivalente al 1,1 % del valor catastral (2 % si este no se ha revisado desde 2012), que se grava al 19 % para un residente de la UE, a través del modelo 210. Los alquileres se gravan al 19 % tras deducir los gastos para los residentes de la UE. En cuanto al «golden visa», está suspendido desde el 3 de abril de 2025.
El convenio entre Francia y España de 1995 atribuye la tributación del inmueble a España, mientras que Francia concede una deducción fiscal. El inmueble se incluye en el IFI si su patrimonio inmobiliario neto supera los 1,3 M€, y la cuenta bancaria española se declara en el formulario 3916.
: El convenio entre Bélgica y España de 1970 exime en Bélgica de impuestos a los rendimientos del inmueble español, con reserva de progresividad. Desde 2021, la Hacienda belga asigna una renta catastral a los inmuebles en el extranjero, que debe declararse en los cuatro meses siguientes a la compra.
Por lo tanto, una misma estrategia no se aplica exactamente igual para una pareja de Lille que para una de Amberes. La guía de jubilación en la Costa del Sol para franceses y belgas aborda las pensiones y los trámites de cada nacionalidad; el dossier sobre inversión inmobiliaria en alquiler en la Costa del Sol compara rendimientos y limitaciones; la sección «Después de la compra: ser propietario en España» trata las obligaciones que surgen tras la firma.
El acompañamiento de NOMA: Where real estate feels right.
NOMA es un agente inmobiliario francófono especializado en la Costa del Sol que representa al comprador, y solo a él, desde la búsqueda inicial hasta la firma de la escritura. La diferencia con respecto a una agencia convencional radica en el mandato: la agencia actúa por encargo del vendedor; NOMA recibe su mandato de usted y se remunera mediante una parte de la comisión de la agencia del vendedor, sin coste adicional para el comprador. La propiedad que le mostramos no es la que tenemos que vender, sino la que se ajusta a sus requisitos.
Fundada por tres socios belgas, NOMA estructura el proceso en tres fases: un análisis del comprador (perfil, presupuesto real con gastos incluidos, zona objetivo), una búsqueda en toda la oferta, incluidas agencias y promotores, y, por último, el Property Check 360°, una verificación jurídica, urbanística y técnica que se lleva a cabo antes de la firma del contrato de compraventa y que se completa con la diligencia debida de un abogado independiente. Encontrará más detalles en la página «Nuestro método»; SOL, la IA de NOMA, responde en línea a sus primeras preguntas.
Compra de inmuebles en la Costa del Sol: tus preguntas
¿Se puede comprar en España sin residir allí?
Sí, un ciudadano francés o belga puede comprar una vivienda en España sin residir allí y sin necesidad de ningún permiso especial. Necesita un NIE, una cuenta bancaria española para pagar los impuestos y, si solicita un préstamo, una aportación propia del 30 al 40 % del precio, ya que los bancos limitan el préstamo al 60-70 % del valor para los no residentes. La compraventa puede formalizarse a distancia mediante un poder notarial. En 2025, el 13,82 % de las ventas en España fueron realizadas por extranjeros.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta además del precio de compra en Andalucía?
Hay que contar entre el 10 % y el 13 % del precio. En una vivienda de segunda mano, el ITP es del 7 % en Andalucía; en una vivienda nueva, el IVA es del 10 % más un 1,2 % de AJD. A esto hay que añadir los gastos de notario (entre 800 y 1 500 € aproximadamente), del Registro de la Propiedad (entre 400 y 900 €), del abogado independiente (alrededor del 1 % sin IVA) y, en caso de hipoteca, el peritaje bancario. Para un piso de segunda mano de 300 000 €, el presupuesto total ronda los 327 000 €.
¿Es accesible la Costa del Sol con un presupuesto de 250 000 €?
Sí, siempre que se opte por municipios cuyo precio medio se sitúe por debajo de los 4.300 €/m² en agosto de 2026: Torremolinos (4 229 €/m²), Nerja (3 952 €/m²), Mijas (3 711 €/m²) o Torre del Mar (2 188 €/m² en Vélez-Málaga). Un presupuesto de 250 000 €, gastos incluidos, equivale a un precio de compra de unos 228 000 €, lo que supone un piso de entre 55 y 60 m² en Torremolinos o de más de 100 m² en la Axarquía. En Marbella, este presupuesto solo da para estudios o inmuebles que necesitan reforma.
¿Protege el notario español al comprador?
No. El notario español autentifica la escritura y comprueba la identidad y la capacidad de los firmantes, pero no controla la conformidad urbanística del inmueble, su estado técnico ni el equilibrio del contrato. A diferencia del notario francés o belga, no tiene la función de asesorar al comprador. La protección la proporciona un abogado independiente que lleva a cabo la diligencia debida (nota simple, licencias, deudas de la comunidad de propietarios, gastos) antes de la firma del depósito de garantía.
Where Real Estate Feels Right
NOMA le acompaña en cada paso de su proyecto inmobiliario en la Costa del Sol.
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