Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.

Après l’achat en Espagne : tout ce que vous devez faire pour être propriétaire en règle

Vous avez signé l’escritura, et personne ne vous a remis la liste de ce qui vient ensuite. C’est normal : le notaire espagnol authentifie la vente, il ne pilote pas l’après. Or les démarches après achat en Espagne ont chacune un délai, une administration et une sanction propres, et plusieurs diffèrent selon que vous résidez en France ou en Belgique.

Ce guide est la septième étape de notre dossier sur l’achat immobilier Costa del Sol. Il prend le relais là où le processus d’achat complet s’arrête : au lendemain de la signature. Vous y trouverez une checklist chronologique (semaine 1, mois 1, chaque année), puis un développement par thème. Chez NOMA, buyer agent francophone sur la Costa del Sol, ce calendrier est remis à chaque client le jour de la signature.

Votre calendrier de nouveau propriétaire en Espagne

Le calendrier du propriétaire en Espagne se lit en trois blocs.

Semaine 1 : Registro de la Propiedad, cadastre, eau et électricité

L’inscription de l’escritura au Registro de la Propiedad fait de vous un propriétaire opposable aux tiers : tant qu’elle n’est pas faite, un créancier du vendeur peut encore agir sur le bien. Le notaire transmet l’acte par voie télématique le jour même ; le Registre a ensuite 15 jours ouvrables pour inscrire, une fois l’ITP ou la TVA/AJD payés (délai fixé par la Ley Hipotecaria, rappelé par le Colegio de Registradores). Détail dans notre page sur l’inscription au registre de la propriété en Espagne.

Le cadastre est une administration distincte. Le changement de titulaire y est obligatoire dans les deux mois suivant l’acte (modelo 900D), sauf si le notaire l’a déjà transmis, ce qui est la règle ; vérifiez-le sur la Sede Electrónica del Catastro, car c’est ce fichier qui alimente l’IBI.

Étape 1 — Empadronamiento : s’inscrire à la mairie

L’empadronamiento est l’inscription au padrón municipal, le registre des habitants de la commune. Il n’est pas obligatoire pour un non-résident qui occupe son bien quelques semaines par an ; il l’est pour toute personne qui a sa résidence habituelle en Espagne (Ley 7/1985, art. 15). L’inscription est gratuite (passeport, NIE, escritura) et conditionne la carte sanitaire, l’école ou l’immatriculation d’un véhicule.

Deux confusions fréquentes : le padrón n’est pas la résidence fiscale (c’est le seuil des 183 jours qui compte), et le TIE concerne les ressortissants hors UE ; un Français ou un Belge qui séjourne plus de trois mois demande le certificat de registre de citoyen de l’UE. Mode d’emploi dans notre page empadronamiento : s’inscrire à la mairie espagnole après l’achat. Pour vous installer durablement en Espagne, le padrón est la première pièce du dossier.

Étape 2 — Souscrire aux assurances

Aucune loi espagnole n’impose une assurance habitation au propriétaire d’un logement sans hypothèque. L’obligation naît du crédit : la Ley 5/2019 (art. 17) autorise la banque à exiger un seguro de daños couvrant la valeur de reconstruction, sans pouvoir imposer son assureur. L’assurance vie liée au prêt n’est jamais obligatoire.

En copropriété, la comunidad assure en général le bâtiment (continente) ; vous restez responsable de vos aménagements, de votre mobilier (contenido) et des dégâts causés aux voisins. Comptez, à titre indicatif, 200 à 450 € par an pour un appartement, 500 à 1 200 € pour une villa. Notre page sur les assurances pour un bien immobilier en Espagne compare les garanties utiles.

Étape 3 — Intégrer la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios est la copropriété espagnole, régie par la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH). Le bien acheté répond des charges impayées de l’année en cours et des trois années précédentes (art. 9.1.e) : d’où le certificat de dettes exigé à l’acte. Le vendeur doit notifier le changement de titulaire au secrétaire, sinon il reste solidairement responsable des charges (art. 9.1.i) ; envoyez vous-même l’escritura et votre IBAN à l’administrador de fincas.

Depuis le 3 avril 2025, la Ley Orgánica 1/2025 ajoute une règle : en immeuble, la location touristique exige l’accord préalable exprès de la junta à la majorité des trois cinquièmes, et la comunidad peut majorer les charges de ces logements jusqu’à 20 % (art. 17.12 LPH). Charges, fonds de réserve et derramas sont détaillés dans notre page charges et copropriété en Espagne.

Chaque année en Espagne : IBI et Modelo 210

Deux impôts reviennent chaque année pour le propriétaire non-résident en Espagne : l’IBI (commune) et l’IRNR, réglé via le Modelo 210. L’IBI est dû par le propriétaire au 1er janvier ; l’année de l’achat, il reste au vendeur, sauf prorata prévu à l’acte, ce qui est l’usage. Domiciliez-le auprès du Patronato de Recaudación de Málaga : l’impayé grève le bien lui-même.

L’IRNR taxe le non-résident sur un revenu imputé de 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si elle n’a pas été révisée depuis plus de dix ans), au taux de 19 % pour un résident de l’UE, même si le bien reste vide. Pour l’exercice 2025, le Modelo 210 se dépose jusqu’au 31 décembre 2026. À partir des revenus 2026, l’Orden HAC/623/2026 (Agencia Tributaria) ouvre la période au 1er avril de l’année suivante et regroupe les loyers en une déclaration annuelle du 1er au 20 avril. Détails dans notre page sur la fiscalité du non-résident en Espagne et dans notre dossier fiscalité et financement.

Étape 4 — Déclarer son bien en France ou en Belgique (IFI, 3916)

Payer l’impôt en Espagne ne dispense jamais de déclarer le bien dans son pays de résidence.

Les modes d’emploi sont dans nos pages déclarer son bien espagnol en France et déclarer son bien espagnol en Belgique. Le notariat belge le rappelle : la déclaration se fait « dans les 4 mois qui suivent l’acquisition » (notaire.be), à compter de la signature en Espagne.

Étape 5 — Gérer une location depuis l’étranger

Louer un bien en Espagne depuis la France ou la Belgique exige trois autorisations. La location de courte durée en Andalousie suppose l’inscription au Registro de Turismo de Andalucía (Decreto 31/2024), puis, depuis le 1er juillet 2025, un numéro du registre unique national. En immeuble, il faut en plus l’accord des trois cinquièmes de la comunidad. Chaque loyer est déclaré au Modelo 210 à 19 %, charges déductibles au prorata pour un résident de l’UE.

Sur place, une conciergerie facture en général 15 à 25 % des revenus pour l’accueil, le ménage et la déclaration des voyageurs à la police. Notre page sur la gestion d’une location saisonnière en Espagne à distance compare les formules ; en amont, notre dossier explique comment gérer votre location comme un investissement.

Étape 6 — Préparer une éventuelle revente

La revente par un non-résident déclenche une retenue et deux impôts. L’acheteur retient 3 % du prix et le verse à l’Agencia Tributaria (Modelo 211) comme acompte sur votre plus-value ; vous déposez ensuite un Modelo 210 pour régler le solde à 19 % ou récupérer l’excédent. La commune prélève la plusvalía municipal sur l’augmentation de valeur du terrain. Conservez les factures d’acquisition et de travaux avec licence : elles s’ajoutent au prix d’achat et réduisent la base taxable. Calcul complet et exonérations dans notre page revente de son bien en Espagne.

Succession et héritage en Espagne

La succession d’un bien espagnol se règle sur deux plans : le droit civil (qui hérite) et la fiscalité (qui paie, et où). Sur le premier, le règlement européen 650/2012 applique la loi du dernier pays de résidence habituelle du défunt, sauf choix testamentaire de la loi de sa nationalité.

Sur le second, l’Espagne taxe le bien situé sur son territoire (Impuesto de Sucesiones, à déclarer dans les 6 mois du décès), et les héritiers non-résidents de l’UE bénéficient des règles de la région du bien. Or l’Andalousie applique une bonification de 99 % de l’impôt pour le conjoint, les descendants et les ascendants (groupes I et II), après une réduction de base de 1 000 000 € par héritier. Côté France, la convention franco-espagnole du 8 janvier 1963 réserve l’imposition de l’immeuble à l’Espagne, la France n’en tenant compte que pour le taux effectif (BOFiP). Côté Belgique, sans convention, les droits régionaux s’appliquent sur le patrimoine mondial, avec déduction de l’impôt espagnol payé sur l’immeuble. Testament et démarches dans notre page succession et héritage en Espagne pour les non-résidents.

Travaux et rénovation : les règles espagnoles

Tout chantier en Espagne suppose une autorisation municipale. La declaración responsable couvre les travaux sans incidence structurelle (cuisine, salle de bains, sols) ; la licencia de obra mayor est requise pour une extension, une piscine ou une façade. En copropriété, toute intervention sur un élément commun (terrasse, véranda) passe par la junta. Un permis manquant se paie deux fois : amende, puis travaux non déductibles à la revente. Permis, artisans et devis dans notre page travaux et rénovation en Espagne.

Après achat immobilier en Espagne : vos questions

Dois-je déclarer mon bien espagnol en France ?

Oui. Le compte bancaire espagnol se déclare chaque année sur le formulaire 3916, les loyers sur la déclaration 2047 avec crédit d’impôt, et le bien entre dans l’IFI si votre patrimoine immobilier net mondial dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.

Qu’est-ce que la comunidad de propietarios ?

La comunidad de propietarios est la copropriété espagnole, régie par la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Chaque propriétaire paie des charges proportionnelles à sa quote-part pour les parties communes (piscine, jardins, sécurité). Le bien acheté répond des impayés de l’année en cours et des trois années antérieures.

Peut-on gérer une location Airbnb depuis la France ou la Belgique ?

Oui, via une conciergerie locale, à condition d’avoir l’inscription au Registro de Turismo de Andalucía, le numéro de registre unique national et, en immeuble, l’accord des trois cinquièmes de la comunidad (depuis le 3 avril 2025). Les loyers sont déclarés au Modelo 210 à 19 %, puis dans votre pays de résidence.

Quand payer le Modelo 210 pour un bien non loué ?

Pour l’exercice 2025, le Modelo 210 sur le revenu imputé se dépose jusqu’au 31 décembre 2026. À partir de l’exercice 2026, la période s’ouvre le 1er avril de l’année suivante et se ferme le 31 décembre (Orden HAC/623/2026).