Contrato de arras en España: explicación del compromiso de compraventa
El contrato de arras es el compromiso de compraventa español: un contrato privado que establece el precio, la fecha de la escritura y, en la práctica, un anticipo del 10 % del precio
. En España no existe ningún plazo de desistimiento
, frente a los 10 días de Francia. En el caso de las arras penitenciales
(artículo 1454 del Código Civil), el comprador que desista perderá el anticipo, mientras que el vendedor que desista deberá devolver el doble
. Sin esta mención expresa, el Tribunal Supremo lo considera un simple anticipo, sin derecho a desistimiento.
Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.
Contrato de arras en España: todo lo que hay que saber sobre el compromiso de compraventa español
El contrato de arras es el momento en el que un proyecto de compra en la Costa del Sol se convierte en un compromiso cuantificado: el 10 % del precio abonado a un vendedor con el que te has reunido una o dos veces, mediante un documento privado redactado por su agencia. Nadie más que tu abogado revisa lo que firmas.
En 2025, los extranjeros compraron una cifra récord de 97 500 viviendas en España, de las cuales 11 827 se situaban en la provincia de Málaga (el 32,75 % del mercado local), según el Colegio de Registradores (vía Diario Jurídico, abril de 2026). Esta página detalla el paso 5 de nuestra guía sobre el proceso de compra de una vivienda en España.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es el contrato privado de compraventa mediante el cual el comprador y el vendedor se comprometen respecto a un inmueble, un precio y una fecha de escritura pública, a cambio de una suma abonada por adelantado denominada «señal» o «arras». Sin él, el vendedor puede vender el inmueble a un tercero hasta el día de la escritura.
Su fundamento jurídico se recoge en un único artículo, el artículo 1454 del Código Civil: «podrá rescindirse el contrato, aceptando el comprador perderlas o el vendedor devolverlas duplicadas». Todo lo demás se rige por la libertad contractual. En la Costa del Sol, a menudo se firma un contrato de reserva antes de las arras: este bloquea la propiedad entre 7 y 15 días a cambio de entre 3 000 y 10 000 € (rango orientativo para 2026), el tiempo necesario para que su abogado revise el informe de registro de la propiedad. Exija que este depósito sea reembolsable si las comprobaciones revelan algún problema.
Arras penitenciales, confirmatorias o penales: tres regímenes, tres consecuencias
Solo la señal penitencial otorga a ambas partes el derecho a rescindir el contrato a cambio de una penalización fijada de antemano; los otros dos regímenes permiten la ejecución forzosa.
| Tipo de arras | Naturaleza | Si el comprador renuncia | Si el vendedor se retracta |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 del CC) | Facultad de desistimiento | Pierde el anticipo, se anula la venta | Se devuelve el doble |
| Confirmatorias | Simple anticipo sobre el precio | Se le puede obligar a comprar (art. 1124 del Código Civil) | Se le puede obligar a vender |
| Cláusulas penales (art. 1152-1154 del Código Civil) | Cláusula penal | Pierde el anticipo y puede verse obligado a comprar | Debe devolver el doble y puede verse obligado a vender |
El Tribunal Supremo interpreta las arras penitenciales de forma restrictiva: en su sentencia 583/2018, de 17 de octubre de 2018, considera que «la mera mención al art. 1454 del Código Civil no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes». El contrato debe indicar expresamente que cada parte puede desistir y a qué precio; de lo contrario, las arras son confirmatorias y el comprador que renuncie puede ser condenado a comprar.
Diferencia con el compromiso de compraventa francés y belga
La principal diferencia es la ausencia total de plazo de desistimiento en España. En Francia, el artículo L271-1 del Código de la Construcción y la Vivienda concede al comprador 10 días para desistir sin necesidad de justificación, y el anticipo se deposita en custodia en la notaría, donde se comprueban la titularidad y la normativa urbanística. En España, la firma de las arras te compromete de forma inmediata, el anticipo suele ingresarse en la cuenta del vendedor y la condición suspensiva del préstamo solo existe si la negocias.
Para un belga, el impacto es menor: en Bélgica también el contrato de compraventa preliminar tiene valor de venta, sin derecho de desistimiento, con un anticipo del 5 al 10 % y una indemnización contractual del 10 al 15 % en caso de incumplimiento. Lo que resulta extraño para ambas nacionalidades: el contrato lo redacta la agencia del vendedor, y el notario español solo interviene en la escritura pública, sin verificar la legalidad del inmueble.
¿Qué debe contener un contrato de arras? Las cláusulas esenciales
Seis cláusulas hacen que un contrato de arras proteja realmente al comprador.
Referencias registrales y catastrales, superficie, anexos; todos los titulares deben firmar.
Facultad de desistimiento de ambas partes y consecuencias redactadas con letras mayúsculas.
Lo ideal es que sea la cuenta de cliente de su abogado, no la cuenta personal del vendedor.
Una fecha concreta, no «lo antes posible». El comprador elige al notario.
Libre de cargas, embargos y ocupantes; al corriente del IBI y de los gastos de comunidad; mobiliario detallado en una lista.
Préstamo, licencia de primera ocupación, regularización de una ampliación. Si no se cumple la condición, se devolverá el anticipo.
El modelo de la agencia beneficia al vendedor, que es quien la remunera. Una cláusula del tipo «el comprador declara conocer y aceptar el estado urbanístico del inmueble» te priva de cualquier recurso en caso de ampliación ilegal. Firma tras una diligencia debida completa, o con una condición suspensiva que cubra ese resultado.
El importe del anticipo: ¿cuánto hay que pagar?
El anticipo habitual del contrato de arras es del 10 % del precio, pero ninguna ley establece este porcentaje: en la Costa del Sol, en 2026, la práctica habitual oscila entre el 5 % y el 15 %.
Una pareja de Lille abona 38 000 € en concepto de arras penitenciales (10 %) por un piso de 380 000 € en Estepona. Posteriormente, un tercero ofrece 410 000 €. Para rescindir el contrato, el vendedor tendría que devolver 76 000 €: ganaría 30 000 €, pero perdería 38 000 €. Con un anticipo del 3 % (11 400 €), le convendría rescindir el contrato. En un mercado con una subida del 9,5 % en 2025 (Colegio de Registradores), un anticipo bajo ofrece poca protección.
¿A dónde va el dinero? Lo ideal es que se ingrese en la cuenta de clientes del abogado hasta la formalización de la escritura. Juan Kutz Azqueta, notario de Madrid, escribe en *El Notario del Siglo XXI*: «cuando se firman las arras para la compra de una vivienda, estamos dispuestos a entregar alegremente una parte sustancial de nuestros ahorros a una persona a la que no hemos visto en nuestra vida». Un anticipo ingresado en la cuenta personal de un vendedor que haya sido embargada antes de la firma de la escritura es casi imposible de recuperar.
¿Qué ocurre si el comprador o el vendedor se echa atrás?
Con las arras penitenciales, el comprador que se echa atrás pierde la totalidad del anticipo; el vendedor que se echa atrás debe devolver el doble, es decir, 76 000 € por los 38 000 € recibidos. El Tribunal Supremo se niega a moderar esta penalización en caso de desistimiento voluntario.
El comprador recupera su anticipo en dos casos: una condición suspensiva por escrito que no se cumple (préstamo denegado, falta de licencia) o un incumplimiento por parte del vendedor (gravamen no declarado, inquilino en la vivienda), lo que le da derecho a rescindir el contrato y reclamar el doble. Tanto si es francés como belga, la denegación de un préstamo por parte de su banco no le da derecho a la devolución si la condición no se ha establecido por escrito con el banco, indicando el importe, el tipo de interés máximo y un plazo.
Si el vendedor se niega a pagar el doble, hay que contar con un plazo de entre 12 y 24 meses para el procedimiento en primera instancia en Málaga. De ahí la importancia de fijar un anticipo disuasorio y un plazo lo más breve posible hasta la firma de la escritura.
Plazo entre el depósito de arras y la escritura
El plazo entre el contrato de arras y la escritura pública se negocia libremente, normalmente entre 30 y 90 días. Una compra al contado se formaliza en un plazo de 3 a 4 semanas; con una hipoteca española, hay que contar entre 60 y 90 días (tasación, oferta firme FEIN, 10 días de reflexión legal). La fecha límite es inamovible: si transcurre sin que se haya formalizado el acto ni se haya acordado una prórroga por escrito, cada parte puede considerar a la otra en incumplimiento. Cualquier prórroga debe firmarse por ambas partes, confirmando así el carácter penitencial de las arras. ¿No puedes estar presente en la firma? Un poder notarial permite que tu abogado firme en tu nombre.
¿Por qué encargar la redacción de las arras a un abogado independiente?
Encargar la redacción o revisión del contrato de arras a un abogado independiente cuesta entre 300 y 600 € por separado, aunque a menudo se incluye en un paquete que supone aproximadamente el 1 % del precio. Es en este documento donde se definen la calificación de las arras, las condiciones suspensivas y el destino de tu anticipo.
Firma solo después de haber recibido la nota simple de menos de 30 días, el último recibo del IBI, el certificado de deudas de la comunidad de propietarios y, en el caso de una villa, la licencia de primera ocupación. NOMA, agente del comprador, coordina estas comprobaciones con tu abogado a través del Property Check 360° antes de cualquier firma.
Señales y compra sobre plano: particularidades
En la compra sobre plano, el contrato de arras se convierte en un contrato privado de compraventa con un calendario de pagos: una reserva de entre 6 000 y 20 000 €, luego entre el 10 % y el 30 % del precio durante la construcción, y el saldo restante a la entrega. Según el Banco de España (Ley 38/1999, DA 1, modificada por la Ley 20/2015), el promotor debe garantizar cada pago mediante un aval bancario o un seguro desde el momento de la licencia de edificación, incluidos los intereses legales. Exige una garantía nominativa en cada pago; encontrarás más detalles en nuestra página sobre pisos nuevos sobre plano en España.
Contrato de arras en España: tus preguntas
¿Es obligatorio el contrato de arras en España?
No, ninguna norma impone el contrato de arras: la venta puede formalizarse directamente mediante escritura ante notario. En la práctica, precede a casi todas las ventas, ya que es la única forma de retirar el inmueble del mercado y fijar el precio, el calendario y las condiciones suspensivas.
¿Cuál es el importe habitual del anticipo?
El anticipo habitual es del 10 % del precio de venta, con variaciones del 5 % al 15 % según la negociación; ninguna ley fija este importe. Un anticipo elevado protege mejor al comprador, ya que la penalización para el vendedor que renuncie es el doble del anticipo.
¿Existe un plazo de desistimiento como en Francia?
No. La legislación española no prevé ningún plazo de desistimiento tras la firma del contrato de arras, a diferencia de los 10 días que establece el artículo L271-1 del Código de la Construcción y la Vivienda francés. Solo las arras penitenciales permiten desistir de la compraventa, a cambio de la pérdida de la señal.
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