Financiación de viviendas sobre plano en España: plazos y garantías
La financiación de viviendas sobre plano en España sigue un calendario escalonado: una reserva de entre 3.000 y 10.000 €
, luego entre el 20 % y el 40 % del precio durante la construcción
, y finalmente el saldo restante, entre el 60 % y el 70 %, en el momento de la entrega, incluida la hipoteca. Cada euro abonado antes de la entrega de las llaves debe estar cubierto por un aval bancario o un seguro de fianza
y depositado en una cuenta especial (Ley 38/1999, disposición adicional 1, modificada por la Ley 20/2015). Sin certificado individual de garantía, no pagues nada. En Andalucía, hay que añadir un 10 % de IVA + un 1,2 % de AJD
.
Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.
Financiación de viviendas sobre plano en España: pago a plazos al promotor
Comprar sobre plano en la Costa del Sol significa pagar por una vivienda que aún no existe, en un marco jurídico que no es ni la VEFA francesa ni la Ley Breyne belga. No obstante, el mecanismo está bien regulado, siempre que se comprenda lo que garantiza la ley (el reembolso de los anticipos) y lo que no garantiza (la finalización del proyecto). En esta página se detallan el calendario, las garantías, la financiación del saldo y las cláusulas que hay que negociar.
El pago a plazos es una de las cuatro modalidades de financiación de nuestra guía sobre el presupuesto y la financiación de una compra en España. Para elegir entre vivienda de obra nueva y de segunda mano, consulta la comparativa de las ventajas y los riesgos de un piso de obra nueva en España; aquí hablamos de dinero: cuándo, cuánto y con qué protección.
¿Qué es una compra sobre plano en España?
Una compra sobre plano se refiere a la adquisición de una vivienda a un promotor antes o durante su construcción, basándose en los planos, una memoria de calidades y una licencia de obra. El precio se fija en el momento de la reserva; la propiedad no se transfiere hasta la firma de la escritura, tras el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación (LPO) del ayuntamiento.
La vivienda de obra nueva se negocia en un mercado tenso. Según el índice de precios de la vivienda del INE, la vivienda de obra nueva subió un 7,4 % interanual en el segundo trimestre de 2026, frente al 12,9 % de la vivienda de segunda mano. En Málaga, el Colegio de Arquitectos certificó 9 475 viviendas en 2025 (+6,4 %), y su decana, Susana Gómez de Lara, recuerda que la vivienda protegida «sigue siendo simbólica» frente a una demanda que no deja de crecer (Vida Económica, enero de 2026).
El calendario de pagos habitual de una vivienda sobre plano en la Costa del Sol
El calendario estándar se divide en tres fases: reserva, pagos durante la construcción y saldo al momento de la entrega. El esquema «30 % antes de la entrega, 70 % al recibir las llaves» es el más frecuente en 2026, con variantes del 40 % en los proyectos de alta gama.
Día 0 · De 3 000 a 10 000 €
Parcela retirada de la venta, precio fijado. Importe deducible del precio, rara vez reembolsable en caso de renuncia: haz que tu abogado revise la cláusula.
De 15 a 30 días · Del 10 al 20 % del precio, una vez deducida la reserva
Establece el calendario, la fecha de entrega, la memoria de calidades, la garantía de los anticipos y las penalizaciones por retraso. Aquí es donde entra en juego su protección.
De 6 a 24 meses · Del 10 % al 20 % en uno o varios plazos
Pagos en plazos fijos o en función de hitos de la obra. Cada pago está sujeto a un 10 % de IVA y debe estar cubierto por un certificado de garantía individual.
Tras la LPO · saldo del 60 al 70 % + AJD del 1,2 %
Firma ante notario tras la LPO, pago del saldo (fondos propios o hipoteca), entrega de llaves, inscripción en el registro.
Reserva de 6 000 €; contrato privado: 40 000 € (10 %) menos la reserva, más 4 000 € de IVA; dos plazos de 40 000 € + 4 000 € de IVA a los 6 y 12 meses; saldo de 280 000 € a la entrega, más 28 000 € de IVA y 4 800 € de AJD. Total: 444 800 € antes de los gastos de notario, registro y abogado, de los cuales 132 000 € se han abonado antes de recibir ni una sola llave.
El IVA del 10 % se abona con cada pago, y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) del 1,2 % en el momento de la escritura (Ley 5/2021, Junta de Andalucía); el desglose de los gastos de adquisición en España figura en nuestra página dedicada a este tema.
Las garantías legales: aval bancario, seguro de fianza y cuenta especial
La legislación española obliga al promotor, desde el momento en que obtiene la licencia de edificación, a garantizar la devolución de todas las cantidades abonadas antes de la entrega, impuestos incluidos, más los intereses legales, mediante un aval bancario o un seguro de caución, y a depositarlas en una cuenta especial, separada de su tesorería. Este régimen figura en la disposición adicional 1.ª de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), en su redacción derivada de la Ley 20/2015, en vigor desde el 1 de enero de 2016.
Tres aspectos prácticos, resumidos por el Banco de España: el contrato debe indicar el nombre del garante y del banco depositario de la cuenta especial; si el promotor no devuelve el importe en un plazo de 30 días tras recibir su requerimiento, usted podrá reclamar directamente al garante; la garantía se extingue tras la expedición del certificado de obra terminada (LPO) y la entrega de la vivienda. El incumplimiento se sanciona con hasta el 25 % de las cantidades que deberían haber estado garantizadas.
Un francés piensa en la «garantía financiera de finalización» (VEFA), un belga piensa en la «ley Breyne». La garantía española no es ni lo uno ni lo otro: le reembolsa sus anticipos si el proyecto fracasa, pero no obliga a nadie a terminar el inmueble. Exige un certificado de garantía individual a tu nombre por cada pago, no una referencia a una póliza colectiva, y haz que tu abogado independiente lo revise antes de cada transferencia.
La Ley 38/1999 (LOE) y tus derechos: retrasos, defectos, entrega
La LOE y el Código Civil español otorgan al comprador sobre plano derechos específicos, sea o no residente. Un retraso sustancial (varios meses sin finalización ni LPO) permite resolver el contrato (artículo 1124 del Código Civil), con la devolución de los anticipos, los intereses legales y la indemnización por los daños y perjuicios demostrados; un retraso de unas semanas con la LPO obtenida solo justifica, por lo general, una indemnización.
| Protección | Base jurídica | Lo que puede exigir |
|---|---|---|
| Anticipos | LOE, DA 1 (Ley 20/2015) | Reembolso + interés legal mediante aval o seguro de fianza |
| Retraso sustancial | Código Civil, art. 1124 | Resolución del contrato, restitución, indemnización por daños y perjuicios |
| Defectos de acabado | LOE, art. 17 — 1 año | Reparación a cargo del promotor (lista de reservas en el momento de la entrega) |
| Habitabilidad (impermeabilidad, instalaciones) | LOE, art. 17 — 3 años | Reparación, responsabilidad solidaria de los participantes |
| Estructura | LOE, arts. 17 y 19 — 10 años | Seguro decenal obligatorio contratado por el promotor |
Tres cláusulas que deben negociarse en el contrato privado: fecha de entrega firme con prórroga máxima (de tres a seis meses), penalización por retraso cuantificada mensualmente y derecho de retención sobre el saldo en caso de discrepancia con la memoria de calidades. El notario español no verificará nada de esto: él autentifica, no asesora.
Financiar el saldo a la entrega: hipoteca, subrogación o fondos propios
El saldo, que oscila entre el 60 % y el 70 %, se abona en el momento de la escritura mediante una de estas tres vías. La hipoteca española para no residentes, que debe solicitarse entre tres y cuatro meses antes de la entrega: el banco realiza una tasación del inmueble terminado y financia entre el 60 % y el 70 % de su valor, lo que cubre el saldo si has abonado entre el 30 % y el 40 % durante las obras. La subrogación en el préstamo del promotor: el banco de la obra le propone asumir la parte correspondiente a su parcela, en condiciones negociadas previamente, aunque no necesariamente las más ventajosas. Fondos propios, que pueden proceder de un préstamo garantizado con un inmueble en Francia o en Bélgica, o de una compra al contado.
Un proyecto reservado en 2026 se financia al tipo de interés de 2028. En junio de 2026, el tipo medio de las nuevas hipotecas era del 2,96 % (INE), pero ningún banco lo garantiza con dos años de antelación. Calcula tu capacidad de financiación al 4 % y mantén un margen: que te denieguen el préstamo en el momento de la entrega no te exime del contrato privado.
Los riesgos de la compra sobre plano y cómo protegerse de ellos
Los riesgos de una compra sobre plano deben abordarse antes de firmar el contrato privado. El primero es el retraso: la LPO, expedida por el ayuntamiento tras el certificado final de obra, tarda entre tres y nueve meses según el municipio, y algunas promociones se entregan con un retraso de entre seis y doce meses. El segundo es la discrepancia entre los planos y la realidad (superficies, orientación, prestaciones). El tercero es la solidez del promotor: un aval no sustituye a un balance saneado.
- → Licencia de obra concedida, no solo solicitada
- → Certificado de propiedad del terreno a nombre del promotor, con los gastos conocidos
- → Identidad del garante y de la cuenta especial
- → Historial del promotor: proyectos entregados, retrasos, litigios
- → Certificado de garantía individual a tu nombre
- → Transferencia a la cuenta especial, nunca a una cuenta corriente del promotor
- → Comprobación del avance real de las obras
- → A la entrega: lista de reservas firmada antes del pago final
Estas comprobaciones constituyen el núcleo de la diligencia debida inmobiliaria en España; en un proyecto de obra nueva, nuestro Property Check 360° añade el análisis del promotor, del plan urbanístico y de la futura comunidad de propietarios.
Comprar sobre plano a través de un agente del comprador: la ventaja de la negociación
El precio anunciado de una promoción de obra nueva rara vez se negocia en cuanto a la cifra, sino en cuanto al calendario (reserva reducida, pagos escalonados), las prestaciones (cocina, aire acondicionado, aparcamiento), las penalizaciones por retraso y la asunción de gastos. El promotor remunera al agente que le aporta un comprador; NOMA, agente del comprador, cobra gracias a este reparto de comisiones y negocia por ti, sin coste adicional. Nuestro método: comparar varias promociones, tanto en fase de lanzamiento como al final de la comercialización, donde las últimas viviendas se negocian mejor.
Financiación de viviendas sobre plano en España: tus preguntas
¿Qué ocurre si el promotor no entrega la vivienda?
Recuperará la totalidad de las cantidades abonadas, impuestos incluidos, más los intereses legales, gracias al aval bancario o al seguro de fianza que la Ley 38/1999 impone al promotor desde la concesión de la licencia de obras. Se envía un requerimiento al promotor; si no hay respuesta en un plazo de 30 días, se reclama directamente al garante. Sin un certificado de garantía individual, el recurso se convierte en un litigio largo e incierto.
¿Se puede obtener un préstamo para el saldo restante en el momento de la entrega?
Sí, de dos maneras: una hipoteca clásica solicitada entre tres y cuatro meses antes de la entrega, basada en la tasación del inmueble terminado (entre el 60 % y el 70 % del valor para un no residente), o la subrogación en el préstamo del promotor que ofrece el banco que ha financiado la obra. Compáralas: la subrogación es sencilla, pero su tipo de interés y su comisión no siempre son los más ventajosos.
¿Son los precios de las viviendas sobre plano más interesantes que los del mercado?
En la fase de lanzamiento, un proyecto suele venderse entre un 5 % y un 15 % por debajo del precio registrado en el momento de la entrega, un rango orientativo que varía según la zona y el promotor; dado que los precios de las viviendas nuevas subieron un 7,4 % en un año en el segundo trimestre de 2026 (INE), la diferencia se debe sobre todo al aplazamiento del pago a lo largo de dos años sin intereses. La compra sobre plano es tanto una cuestión de calendario como de precio.
Una compra sobre plano bien verificada es una de las más seguras de la Costa del Sol; mal verificada, una de las más caras. Nuestra selección de inmuebles incluye promociones de obra nueva en las que hemos comprobado el promotor y la garantía.
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NOMA le acompaña en cada paso de su proyecto inmobiliario en la Costa del Sol.
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