Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.

Hipoteca en España para no residentes: condiciones, bancos y tipos de interés en 2026

La hipoteca española para no residentes (hipoteca para no residentes) es el préstamo que un banco español concede a un comprador que no reside fiscalmente en España, garantizado por la vivienda adquirida. Es una de las tres formas de financiar una compra desde Francia o Bélgica —junto con el préstamo contratado en el propio país y la compra al contado— que compara nuestra guía de presupuesto y financiación para comprar en España. Esta página trata exclusivamente de la solución española: requisitos de los bancos, importes, tipos de interés y tramitación. NOMA, agente inmobiliario al servicio exclusivo del comprador, prepara este expediente antes de la primera visita: un acuerdo de principio con el banco cambia la relación de fuerzas con el vendedor.

¿Se puede obtener un préstamo hipotecario en España siendo no residente?

Sí: casi todos los grandes bancos españoles cuentan con una oferta específica para no residentes, y un asalariado o jubilado residente en Francia o Bélgica, con ingresos estables y un 40 % de fondos propios, obtiene una autorización en la mayoría de los casos. Según el Colegio de Registradores, el 32,8 % de las compras registradas en la provincia de Málaga en 2025 fueron realizadas por extranjeros: los bancos se han adaptado en consecuencia.

Lo que cambia es la valoración del riesgo. El comparador HelpMyCash resume la norma en marzo de 2026: «el banco te financiará un máximo del 70 % del valor de compra o tasación», y «una hipoteca para no residentes tiene un interés que supera el 3 % de media» (HelpMyCash, guía de hipotecas para no residentes). Un residente fuera de la Unión Europea tiene un límite del 50-60 %; un francés o un belga se beneficia del régimen de la UE.

Condiciones específicas para los no residentes

Las condiciones de una hipoteca española para no residentes se basan en cuatro parámetros: un LTV del 60 al 70 %, un plazo de 20 a 25 años con vencimiento del préstamo antes de los 75 años, un ratio de endeudamiento del 30 al 35 % de los ingresos netos, y un tipo de interés superior en 0,3 a 0,8 puntos respecto al de los residentes. El LTV (loan-to-value) se refiere a la parte del inmueble financiada por el banco, calculada sobre el menor de los dos valores entre el precio y la tasación (realizada por una empresa autorizada por el Banco de España).

El ratio de endeudamiento incluye sus créditos vigentes en Francia o en Bélgica. Se puede conceder financiación a jubilados, pero el plazo se ajusta a la edad del prestatario de mayor edad: a los 62 años, 13 años como máximo.

¿Qué aportación hay que prever?

Un no residente debe aportar entre el 40 % y el 45 % del precio en fondos propios: entre un 30 % y un 40 % de aportación inicial, más entre un 9 % y un 13 % en gastos de adquisición que el banco nunca financia, además de la tasación y la comisión de apertura. Estos gastos (7 % de ITP en viviendas de segunda mano, 10 % de IVA + 1,2 % de AJD en viviendas nuevas, notario, registro y abogado) se detallan en nuestra página sobre los gastos de adquisición en España.

Los fondos propios deben ser de origen verificable (venta, ahorros, donación) de acuerdo con la normativa contra el blanqueo de capitales. Quien disponga del importe total de la compra comparará esta opción con una compra al contado en España, que suele ofrecer mayor margen de negociación.

Los bancos españoles que conceden préstamos a no residentes

En 2026, los bancos más activos con compradores franceses y belgas en la Costa del Sol son Banco Santander («Hipoteca Mundo»), BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter, Abanca y el especialista UCI. Las condiciones que figuran a continuación son orientativas (septiembre de 2026): cada solicitud se tarifica de forma individual.

Un intermediario especializado cobra entre el 0,5 % y el 1 % del préstamo, pero consulta a varios bancos al mismo tiempo. En todos los casos, se exige tener una cuenta bancaria en España en la entidad crediticia para domiciliar los pagos.

Tipo fijo, variable o mixto: ¿qué elegir en 2026?

En 2026, el tipo fijo sigue siendo la opción mayoritaria y la más adecuada para un no residente: según el INE (estadísticas hipotecarias, junio de 2026), el 61,7 % de los nuevos préstamos son a tipo fijo, con un tipo medio del 2,89 %, frente al 3,07 % de los variables. Los préstamos variables siguen el Euribor a 12 meses, que cerró agosto de 2026 en el 2,954 % (Banco de España): con un margen de entre 0,9 y 1,5 puntos, un préstamo variable parte hoy de un tipo más alto que uno fijo.

El tipo «bonificado» supone la contratación de productos asociados (seguros, domiciliación); sin ellos, aumenta entre 0,5 y 1 punto. Compara la TAE (equivalente a la TAEG) y las comisiones por amortización anticipada, con un límite máximo del 2 % del capital durante diez años en un préstamo a tipo fijo, y del 0,25 % durante tres años en uno a tipo variable.

Plazo máximo e importe financiable

La duración máxima de una hipoteca para no residentes es de 25 años en la mayoría de los bancos (20 años en algunos), con un vencimiento antes de los 75 años; la duración media de los préstamos formalizados en España en junio de 2026 era de 25 años (INE). El importe financiable es el menor de los dos límites máximos: entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación, y una cuota mensual inferior al 30-35 % de los ingresos netos; muchos bancos también establecen un mínimo de entre 80 000 y 100 000 €. En el caso de las viviendas sobre plano, el préstamo no se libera hasta la entrega: los anticipos al promotor corren a tu cargo, tal y como se explica en nuestra página sobre la financiación de viviendas sobre plano en España.

Trámite para obtener una hipoteca española desde el extranjero

El trámite dura entre 6 y 12 semanas desde la presentación de la solicitud hasta la firma ante notario, y puede realizarse casi en su totalidad a distancia.

Hipoteca española o préstamo en Francia/Bélgica: comparativa

La hipoteca española garantiza el préstamo sobre el inmueble adquirido y deja libre tu patrimonio francés o belga, a cambio de un LTV limitado al 60-70 % y un tipo de interés más elevado; el préstamo contratado en su país financia hasta el 100 % del precio, pero está respaldado por su vivienda habitual o por una garantía real, ya que los bancos franceses y belgas no inscriben hipotecas sobre inmuebles en el extranjero. Nuestra página «Financiar la compra en España mediante una hipoteca francesa» detalla esta opción, que a menudo se combina con la solución española.

Hipoteca en España para no residentes: sus preguntas

¿Qué aportación propia se necesita para comprar en España como no residente?

Cuente con entre el 40 % y el 45 % del precio en fondos propios: entre un 30 % y un 40 % de aportación propia, ya que el banco financia como máximo entre el 60 % y el 70 % del valor más bajo entre el precio de compra y la tasación, más entre un 9 % y un 13 % de gastos de adquisición que nunca se financian. Para 300 000 €, esto supone entre 120 000 y 160 000 €.

¿Puede un banco francés o belga financiar una compra en España?

Sí, pero no mediante una hipoteca sobre el inmueble español: la financiación se realiza a través de una hipoteca sobre un inmueble que ya posea en Francia o en Bélgica, un préstamo sin amortización respaldado por un seguro de vida o una garantía real. Esta solución puede cubrir hasta el 100 % del precio.

¿Es necesario tener una cuenta en España para obtener un préstamo?

Sí: el banco prestamista exige la apertura de una cuenta en su entidad para domiciliar las cuotas mensuales y los seguros relacionados. Esta cuenta de no residente se abre en unos días con el NIE, un pasaporte y un justificante de ingresos.