El notario en España: funciones, limitaciones y honorarios frente a Francia en 2026
esencial
El notario español no desempeña la misma función que el notario francés o belga: autentifica la escritura y consulta el Registro de la Propiedad, pero no comprueba ni la conformidad urbanística, ni el estado del inmueble, ni las deudas no inscritas
. Sus honorarios se rigen por un baremo estatal (Real Decreto 1426/1989): entre 340 y 483 € sin IVA para un inmueble de entre 200 000 y 500 000 €
, y entre 600 y 1 200 € de factura real con las copias. El comprador elige libremente al notario; la protección jurídica corre a cargo del abogado independiente.
Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.
El notario en España: función, límites y diferencias con el notario francés
Para un comprador francés o belga, el notario redacta el contrato de compraventa, deposita los fondos en garantía y responde de la regularidad de la venta. En España, el notario comparte el título, pero no la función: interviene el día de la escritura y su control se limita a los registros públicos. Esta página, que forma parte de nuestra guía sobre el proceso de compra de inmuebles en España, detalla qué hace realmente el notario español durante la compra de una vivienda, quién lo elige y cuánto cuesta en 2026.
El notario español: una función fundamentalmente diferente a la del notario francés
El notario español es un funcionario público que ejerce como profesional liberal, depositario de la fe pública: su firma confiere a la escritura fuerza probatoria y ejecutiva, pero no es ni el asesor del comprador ni el organizador de la venta. El Consejo General del Notariado lo define como un controlador imparcial de la legalidad: al servicio de nadie en particular.
El calendario lo explica: el contrato de arras, que vincula a las partes con un anticipo del 10 %, es un acto privado firmado sin notario, a menudo tres meses antes de la escritura. En el primer semestre de 2025, los notarios autenticaron 71 155 compras de viviendas por parte de extranjeros, lo que supone el 19,3 % de las ventas, a un precio de 3 126 €/m² para los no residentes (Consejo General del Notariado, octubre de 2025).
Lo que hace y lo que no hace el notario español
El notario español comprueba, el día de la escritura, la identidad y la capacidad de las partes, la titularidad y las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad (información actualizada con una antigüedad inferior a diez días, artículo 175 del Reglamento Notarial) y la trazabilidad de los pagos. «La información registral garantiza o acredita el contenido de los libros en interés de las partes», resume José Ángel Martínez Sanchiz, notario de Madrid, en la revista El Notario del Siglo XXI (n.º 115): el control se centra en los libros, no en el bien.
- ✅ Identifica a las partes, comprueba el NIE y la capacidad
- ✅ Solicita la nota simple continuada (en menos de 10 días)
- ✅ Comprueba los medios de pago
- ✅ Exige el certificado de deudas de la comunidad de propietarios (art. 9 de la LPH)
- ✅ Remite la escritura al registro y al catastro
- ❌ No comprueba ni la normativa urbanística ni la licencia de ocupación
- ❌ No compara la superficie real con la del catastro y la del registro
- ❌ No redacta el contrato de señal ni retiene el anticipo
- ❌ No investiga las deudas no registradas
- ❌ No asume responsabilidad alguna sobre el estado o el valor del inmueble
Una escritura puede referirse a una vivienda construida sin licencia: el notario, en el mejor de los casos, indicará una discrepancia con el catastro, pero no se negará a firmar. Solo la diligencia debida inmobiliaria realizada por un abogado independiente detecta estas situaciones, antes del pago del anticipo.
Notarios franceses, belgas y españoles: comparación detallada
La principal diferencia radica en el momento de su intervención: el notario francés y el belga dirigen la venta desde el compromiso de compraventa hasta la escritura y responden de sus vicios; el notario español autentifica un acuerdo ya celebrado.
| Criterio | Francia | Bélgica | España |
|---|---|---|---|
| Contrato preliminar | Redactado por el notario | Redactado por el notario | Acuerdos preliminares privados, redactados por el abogado o la agencia |
| Anticipo | Depositado en la notaría | Cuenta de terceros o fianza | Abonado al vendedor o a la agencia, nunca al notario |
| Urbanismo | Verificado | Verificado | Sin verificar |
| Derecho de desistimiento | 10 días (Ley SRU) | Ninguna, compromiso condicional | Ninguna: se pierden los anticipos en caso de desistimiento |
| Elección del notario | El comprador; el vendedor puede designar al suyo | Un notario por cada parte, sin coste adicional | A cargo del comprador (art. 126 del Reglamento Notarial) |
| Honorarios, para una propiedad de 300 000 € | ≈ 0,8 % + IVA | ≈ 0,6-1 % + IVA | 388 € sin IVA según el baremo |
Dado que estas garantías no existen en el sistema español, el método NOMA las restablece antes de cada firma.
¿Quién elige al notario en España y quién paga?
En España, el comprador elige al notario, ya que es quien abona la mayor parte de los honorarios. El artículo 126 del Reglamento Notarial atribuye la elección a quien paga; el artículo 1455 del Código Civil establece que la escritura matriz corre a cargo del vendedor y la primera copia, a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. El Consejo General del Notariado recuerda en su campaña «Usted tiene derecho a elegir notario» que, frente a una promotora o un banco, este derecho siempre corresponde al consumidor.
Rechaza al notario «habitual» de la agencia del vendedor o del promotor: la relación comercial está de su parte. Dado que los honorarios son idénticos en todas partes, elige una notaría cercana al inmueble, con un notario que hable español, y comunícaselo a tu abogado desde el momento del depósito de garantía.
La firma ante notario: desarrollo, idioma y compra sobre plano
La firma de la escritura pública de compraventa dura entre 45 minutos y 1 hora y media e incluye la lectura de la escritura, el pago del saldo y la entrega de las llaves. El notario nunca retiene los fondos: el saldo se abona mediante cheque bancario español o transferencia justificada, con referencia en la escritura (Ley 36/2006). Un comprador que no hable español debe contar con la asistencia de un intérprete (artículo 150 del Reglamento Notarial), salvo que el notario hable francés.
De 10 a 3 días antes de la firma
Tu abogado envía la señal, el NIE, el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, el recibo del IBI y el certificado energético; el notario solicita la nota continuada.
30 min antes
No hay cargas inscritas desde la nota continuada, los cheques son conformes. Vendedor no residente: el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211).
De 45 a 90 minutos
A distancia, su apoderado firma gracias al poder notarial; no se realiza videoconferencia para la venta de un inmueble.
Del día J al día J+3
Envío de la copia autorizada electrónica al registro el mismo día (asiento de presentación), notificación al ayuntamiento y al catastro, entrega de copias. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la inscripción en el registro de la propiedad se tramitan en un plazo de 30 días laborables.
En el caso de una vivienda de nueva construcción, el notario interviene en la entrega: exija, antes de la escritura, la licencia de primera ocupación y el seguro decenal, que no siempre se solicitan (consulte nuestra página sobre la compra de un piso nuevo sobre plano).
Los gastos notariales en España: baremo oficial y estimación para 2026
Los honorarios notariales en España están fijados por el Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial), idéntico en todas las notarías: 90,15 € hasta 6 010 €, seguido de un tipo decreciente por tramos del 4,5 ‰ al 0,3 ‰, un descuento legal del 5 % y el IVA del 21 %. Importes del arancel, IVA incluido, sin contar las copias.
Piso antiguo de 300 000 € en Fuengirola. Baremo: 90,15 € + 108,18 € (4,5 ‰) + 45,08 € (1,5 ‰) + 90,15 € (1 ‰) + 74,87 € (0,5 ‰) = 408 €, menos el 5 % = 388 € sin IVA; con IVA y copias, unos 620 €, es decir, el 0,2 % del precio. El verdadero gasto es el ITP andaluz del 7 %, 21 000 €, detallado en nuestros gastos de adquisición en España.
Con una hipoteca española, la segunda escritura corre a cargo del banco (Ley 5/2019).
El abogado: el verdadero defensor del comprador en España
El abogado inmobiliario independiente es, en España, el único profesional facultado para defender al comprador: redacta o revisa el contrato de arras, consulta al ayuntamiento sobre la normativa urbanística, comprueba la concordancia entre el catastro, el registro y la realidad, y se encarga de la inscripción, por aproximadamente el 1 % del precio más IVA, con un mínimo de entre 1.500 y 2.000 € en la Costa del Sol (rango orientativo para 2026). «Independiente» significa: ni recomendado por la agencia del vendedor, ni remunerado por el promotor.
NOMA, agente del comprador, no sustituye a ninguno de los dos: el Property Check 360° documenta el estado del inmueble, su situación urbanística y sus gastos antes de que intervenga el abogado; a continuación, coordinamos al abogado, al banco y al notario hasta la entrega de las llaves. Consulta también nuestra guía para la compra de inmuebles en la Costa del Sol.
El notario en España para la compra de una vivienda: tus preguntas
¿Comprueba el notario español que la vivienda está en regla?
No. El notario español comprueba la identidad y la capacidad de las partes, la titularidad y las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad (artículo 175 del Reglamento Notarial) y la trazabilidad de los pagos. No comprueba ni la legalidad urbanística, ni el estado del inmueble, ni las deudas no inscritas: esta diligencia debida corresponde al abogado independiente, antes del pago de la señal.
¿Quién elige al notario en España?
El comprador elige al notario, ya que es él quien paga la mayor parte de los honorarios (artículo 126 del Reglamento Notarial, artículo 1455 del Código Civil). Ante un promotor o una entidad bancaria, el Consejo General del Notariado recuerda que la elección siempre corresponde al consumidor. El baremo nacional hace que la elección sea neutral desde el punto de vista financiero.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales en una compra en España?
Según el baremo del Real Decreto 1426/1989, la escritura de compraventa cuesta 340 € sin IVA para un inmueble de 200 000 €, 388 € sin IVA para uno de 300 000 € y 483 € sin IVA para uno de 500 000 €, más un 21 % de IVA. Si se incluyen los folios y las copias, la factura real oscila entre 600 y 1.200 €, lo que supone entre el 0,2 % y el 0,4 % del precio.
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