El Higuerón et Carvajal : acheter dans le resort premium
El Higuerón est un resort résidentiel sur les hauteurs entre Benalmádena et Fuengirola, organisé autour d’un hôtel Curio Collection by Hilton, d’un spa, d’un sport club et d’un restaurant étoilé. En août 2026, le district El Higuerón se négocie 5 596 €/m² côté Fuengirola et 4 855 €/m² côté Benalmádena (idealista), soit 15 à 30 % au-dessus des moyennes communales. Carvajal, en contrebas, offre la plage, une gare Cercanías et des prix proches de 3 500 €/m² dans le secteur voisin de Torreblanca.
Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.
El Higuerón et Carvajal : le resort premium entre Benalmádena et Fuengirola
El Higuerón est le seul endroit de la Costa del Sol Centre où l’on achète un appartement avec, en prime, l’accès à un hôtel cinq étoiles. Dans notre comparatif des zones où acheter sur la Costa del Sol, il occupe une place à part : une colline à cheval sur deux communes, un resort bâti autour d’un hôtel et, en bas, Carvajal, quartier de plage de Fuengirola avec sa gare. Cette page explique ce que l’on achète vraiment à El Higuerón — un logement, des services, des charges — et ce que Carvajal propose à budget plus doux, dans l’esprit de notre guide de l’achat immobilier sur la Costa del Sol. Le reste des deux communes est traité dans les pages acheter à Benalmádena et acheter à Fuengirola.
El Higuerón : le resort résidentiel autour d’un hôtel cinq étoiles
El Higuerón est une colline urbanisée depuis les années 2000 dont le cœur est le Higuerón Hotel Curio Collection by Hilton, avenue del Higuerón 48, sur la commune de Fuengirola (site du resort). Autour : un spa, un sport club (padel, tennis, piscines), des restaurants dont Sollo, du chef Diego Gallegos, une étoile Michelin et une étoile verte, et un beach club relié par navette gratuite. Les résidences ont été construites par phases, d’abord sous le nom de Reserva del Higuerón, puis dans le programme Higuerón West du promoteur Urbania : plus de 750 appartements et villas sur 500 000 m², 12 000 m² d’équipements sportifs et de spa (higueronwest.com).
Le principe : le propriétaire reçoit un statut d’adhérent (« Platinum ») qui lui ouvre les installations de l’hôtel, moyennant une cotisation. Certains appartements sont habités à l’année, d’autres loués en courte durée, en direct ou via la gestion locative du resort. Le quartier vit toute l’année, mais la voiture ou la navette reste indispensable pour la plage, et chaque service se paie.
Carvajal : le quartier de plage et sa gare, à prix plus doux
Carvajal est le quartier littoral de Fuengirola au pied d’El Higuerón, entre Torreblanca et la limite de Benalmádena : une longue plage avec promenade et chiringuitos, et la gare de Carvajal sur la ligne Cercanías C-1 Málaga-Aéroport-Fuengirola (train toutes les 20 minutes). Le bâti mêle immeubles de vacances des années 1970-1990 en première ligne et résidences plus récentes en retrait. Idealista ne publie pas de district « Carvajal » ; la référence la plus proche est Torreblanca del Sol, à 3 534 €/m² en août 2026 (+9,2 % sur un an), contre 4 451 €/m² pour l’ensemble de Fuengirola (rapport idealista Fuengirola). Un deux-chambres de 80 m² à Carvajal se situe ainsi autour de 280 000 à 350 000 € selon la ligne de mer (fourchette indicative), près de deux fois moins que dans le resort.
Prix immobiliers à El Higuerón et Carvajal en 2026
Le district El Higuerón vaut 5 596 €/m² côté Fuengirola en août 2026 (+2,5 % sur un an) et El Higuerón – Capellanía 4 855 €/m² côté Benalmádena (+1,5 %), selon idealista : le secteur le plus cher des deux communes, mais avec une progression deux à quatre fois plus faible que dans les quartiers populaires, signe d’un marché mûr. Le contexte reste porteur : les étrangers ont réalisé 32,8 % des achats dans la province de Málaga en 2025 (Registradores, via idealista).
| Secteur (district idealista) | Prix août 2026 | Variation 1 an | Repère de budget (indicatif) |
|---|---|---|---|
| El Higuerón (Fuengirola) | 5 596 €/m² | +2,5 % | 100 m² ≈ 560 000 € ; penthouses neufs au-delà de 1 million |
| El Higuerón – Capellanía (Benalmádena) | 4 855 €/m² | +1,5 % | 100 m² ≈ 485 000 € |
| Torreblanca del Sol (proxy Carvajal) | 3 534 €/m² | +9,2 % | 80 m² ≈ 285 000 € |
| Fuengirola / Benalmádena (communes) | 4 451 / 4 183 €/m² | +3,0 % / +6,1 % | Centres : 3 330 / 3 417 €/m² |
L’offre du resort est presque exclusivement collective : appartements de 2 à 4 chambres à grandes terrasses, penthouses avec vue mer et piscine privée, quelques villas dans les phases récentes. L’ancien (2005-2015) se revend avec ITP de 7 % et des charges connues ; le neuf se vend sur plan, hors TVA de 10 % et AJD de 1,2 %, par tranches avec garantie bancaire sur les acomptes (voir l’appartement neuf sur plan). « Les projets qui arrivent sur le marché avec un prix aligné sur la demande atteignent des rythmes de prévente très élevés, en commercialisant souvent entre 30 % et 50 % des logements avant même le début des travaux », précise José Félix Pérez-Peña, directeur exécutif de Savills Andalucía, cité par El Español en juillet 2026 (propos traduits de l’espagnol).
Ce que coûtent vraiment les services du resort
Un logement à El Higuerón cumule trois dépenses annuelles qu’un appartement classique n’a pas : les charges de copropriété (piscines, jardins, sécurité), la cotisation du sport club et du spa, et, pour ceux qui louent, la commission de gestion locative. Aucune n’est publiée de façon uniforme ; elles varient selon la phase, la surface et le forfait. Demandez les comptes de la comunidad de propietarios, le règlement d’usage des installations et le barème d’adhésion avant de signer.
Un couple français achète un trois-chambres de 110 m² à 600 000 € dans une résidence livrée en 2012. ITP 7 % : 42 000 € ; notaire, registre et avocat indépendant : environ 6 000 € ; coût total proche de 648 000 €. En résidence secondaire non louée, il paiera chaque année l’IBI, l’IRNR sur revenu imputé (19 % × 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale), les charges de la résidence et la cotisation du club : plusieurs milliers d’euros par an, à chiffrer avant l’achat. Le Property Check 360° de NOMA vérifie aussi l’état des parties communes des premières phases.
Le nom « Higuerón » recouvre le resort de Fuengirola autour de l’hôtel, l’urbanisation Reserva del Higuerón, les phases Higuerón West et le district Higuerón-Capellanía de Benalmádena, plus ancien et sans accès automatique aux services. Vérifiez sur la nota simple la commune et la copropriété exacte, et si l’adhésion au club est attachée au logement ou souscrite à part.
Investissement locatif : le modèle resort
La location courte durée est le débouché naturel d’El Higuerón : clientèle d’hôtel, aéroport à vingt minutes, gare de Carvajal en bas ; le rendement dépend de la licence touristique et de la commission de gestion. À Fuengirola, le rendement brut en longue durée dépasse à peine 4 % au deuxième trimestre 2026 (Fotocasa, relayé par Vida Económica) ; en courte durée, la rentabilité nette après commission, charges et adhésion se calcule poste par poste. La réglementation andalouse (décret 28/2016, modifié en 2024) autorise les mairies à limiter les licences par zone : vérifiez la situation en mairie avant d’acheter pour louer. Nos pages licence touristique en Espagne et rendement locatif par zone donnent la méthode.
El Higuerón ou Carvajal : pour qui ?
- ✅ Vue mer, spa, sport club, restaurants, sécurité
- ✅ Neuf disponible, communauté internationale active
- ✅ Location courte durée facilitée par le resort
- ❌ Voiture ou navette pour la plage et les commerces
- ❌ Charges et cotisations élevées, à chiffrer
- ✅ Plage et gare Cercanías à pied
- ✅ Prix presque deux fois plus bas à surface égale
- ✅ Vie de quartier espagnole toute l’année
- ❌ Bâti des années 1970-1990, travaux fréquents
- ❌ Bruit de la N-340 et de la voie ferrée en première ligne
El Higuerón convient aux actifs à distance, aux retraités qui veulent des services sans gérer une villa et aux investisseurs qui acceptent les coûts du modèle resort ; Carvajal, à ceux qui veulent la plage, le train et un budget contenu. Notre chapitre sur la Costa del Sol Centre compare les alternatives.
El Higuerón et Carvajal : vos questions
El Higuerón est-il un hôtel ou une résidence ?
Les deux : le Higuerón Hotel Curio Collection by Hilton est le cœur du resort, et les résidences construites autour (Reserva del Higuerón, Higuerón West) sont des logements en pleine propriété, habités à l’année ou loués en courte durée ; les propriétaires accèdent aux installations de l’hôtel via une adhésion payante.
Quel budget prévoir pour acheter à El Higuerón ?
Sur la base des prix moyens idealista d’août 2026 (5 596 €/m² côté Fuengirola, 4 855 €/m² côté Benalmádena), comptez environ 485 000 à 560 000 € pour 100 m², et plus d’un million d’euros pour un penthouse neuf avec piscine privée (montants indicatifs), plus 10 à 13 % de frais d’acquisition et un budget annuel de charges et de cotisations propre au resort.
Peut-on vivre à El Higuerón toute l’année ?
Oui : une part des propriétaires y réside en permanence et les services (spa, sport club, restaurants) fonctionnent toute l’année. Les contraintes sont la voiture ou la navette pour la plage et des charges plus élevées qu’en ville ; Carvajal, en contrebas, offre l’alternative avec plage et gare à pied.
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