Acheter à Puerto Banús et Nueva Andalucía : prix 2026
Puerto Banús est la marina de Marbella inaugurée en 1970 : 915 anneaux, yachts jusqu’à 50 m, boutiques de luxe et vie nocturne jusqu’à l’aube. Nueva Andalucía, la « Golf Valley » qui monte derrière le port, aligne trois parcours historiques (Las Brisas, Los Naranjos, Aloha) et des rues résidentielles calmes. En août 2026, idealista relève 6 239 €/m² à Nueva Andalucía (+5,7 % sur un an) ; Fotocasa affiche 7 064 €/m² à Puerto Banús et 4 751 €/m² côté La Campana. Comptez 400 000 à 1,5 M€ pour un appartement, 1,5 à 6 M€ pour une villa en bordure de golf (fourchettes indicatives).
Mis à jour en septembre 2026 — données vérifiées à cette date.
Puerto Banús et Nueva Andalucía : glamour, golf et art de vivre à Marbella
Puerto Banús et Nueva Andalucía forment un seul district de Marbella, à 7 km à l’ouest du centre, mais deux façons de vivre. En bas, le port concentre clientèle internationale, restaurants et clubs ; en haut, la vallée des golfs déroule urbanisations d’appartements et villas sur parcelles de 1 000 à 3 000 m². Dans notre guide des zones où acheter sur la Costa del Sol, nous classons ce secteur en « prestige animé », entre la Golden Mile à l’est et San Pedro de Alcántara à l’ouest. Voici ce que vous achetez réellement : prix par micro-zone, bruit, écoles, règles de location.
Puerto Banús : une marina de 1970 devenue vitrine du luxe
Puerto Banús est un port de plaisance privé inauguré en mai 1970 par le promoteur José Banús, dessiné par l’architecte Noldi Schreck sur le modèle d’un village andalou plutôt que d’un front de mer en hauteur. La marina compte 915 anneaux sur 15 hectares pour des bateaux de 8 à 50 m, et la mairie de Marbella estime sa fréquentation à près de 5 millions de visiteurs par an. Autour du bassin : boutiques de luxe, le Sinatra Bar sur le quai, l’Ocean Club côté Playas del Duque et les discothèques qui font sa réputation nocturne.
Pour un acheteur, Puerto Banús se lit en trois couches : la première ligne du port (appartements au-dessus des boutiques), la plus chère et la plus bruyante ; la deuxième ligne, entre port et A-7, qui mêle résidences des années 80 (Playas del Duque, Jardines del Puerto) et immeubles récents ; et la plage, de Levante à Río Verde, plus calme que le port.
Nueva Andalucía : la Golf Valley résidentielle derrière le port
Nueva Andalucía est le quartier résidentiel qui grimpe entre Puerto Banús et la montagne, aménagé dès les années 70 autour de ses golfs. Nueva Andalucía vit à un autre rythme que le port : rues en pente bordées de villas, urbanisations d’appartements avec jardins et piscines, Centro Plaza et le marché du samedi près de la Plaza de Toros, et le secteur plus local de La Campana, côté A-7.
Le plus prestigieux
Ouvert aux visiteurs
Familial
Prix au m² à Puerto Banús et Nueva Andalucía en 2026
Le district Nueva Andalucía (Puerto Banús inclus dans la nomenclature idealista) affiche 6 239 €/m² en août 2026, +5,7 % sur un an, contre 5 956 €/m² pour Marbella et 8 336 €/m² sur Nagüeles-Milla de Oro, selon le rapport idealista Marbella. Le détail par micro-zone vient de l’indice Fotocasa de juin 2026 : des prix affichés, pas signés.
| Micro-zone | Prix affiché (€/m², juin 2026) | Ce que vous y trouvez |
|---|---|---|
| Puerto Banús | 7 064 | Appartements et penthouses du port, résidences de plage |
| Nueva Andalucía centro | 6 396 | Appartements récents autour de Centro Plaza, villas de La Cerquilla |
| Las Brisas | 6 051 | Villas en bordure de golf, quelques résidences |
| Los Naranjos | 5 892 | Appartements vue golf, villas années 90-2000 |
| Aloha | 5 619 | Appartements familiaux, Aloha Pueblo, villas rénovées |
| La Dama de Noche – La Alzambra | 5 050 | Résidences des années 90 près du port |
| Rodeo Alto – Guadaiza – La Campana | 4 751 | Premier prix du district |
En budgets, à titre indicatif : 400 000 à 700 000 € pour un 2 chambres des années 80-90 côté Aloha ou Dama de Noche, 700 000 à 1,5 M€ pour un appartement récent vue golf, plus de 10 000 €/m² en première ligne du port, 1,5 à 6 M€ pour une villa bordant Los Naranjos ou Aloha, 5 à 20 M€ à La Cerquilla ou en première ligne de Las Brisas. Ajoutez les frais d’acquisition : ITP de 7 % sur l’ancien, ou TVA 10 % + AJD 1,2 % sur le neuf, plus notaire, registre et avocat.
Villa à Nueva Andalucía ou appartement à Puerto Banús ?
- ✅ Tout à pied : plage, restaurants, El Corte Inglés
- ✅ Demande locative saisonnière la plus forte de Marbella
- ❌ Bruit des clubs de mai à octobre en première et deuxième ligne
- ❌ Immeubles de 40 ans, travaux de façade à anticiper
- ✅ Calme, jardin, vue golf ou mer selon la pente
- ✅ Aloha College et commerces à 5 minutes
- ❌ Voiture indispensable, rues en pente
- ❌ Villas des années 70-80, extensions à régulariser
Une villa à Nueva Andalucía est souvent une construction des années 70-80 rénovée plusieurs fois. Le point de vigilance n’est pas la vue, c’est la légalité des ajouts : sous-sol aménagé, étage supplémentaire, piscine déplacée. Faites comparer par votre avocat le certificat urbanistique de la mairie, la nota simple et le cadastre avant les arras.
Vie quotidienne : écoles, commerces, accès et bruit
Vivre à Nueva Andalucía à l’année se fait sans quitter le quartier. Aloha College (Urb. El Ángel) scolarise de 3 à 18 ans en cursus britannique, A-Levels ou Baccalauréat international, avec plus de 50 nationalités. Centro Plaza regroupe supermarché, cliniques et restaurants ; Mercadona et Lidl sont à La Campana. L’aéroport de Málaga est à 60 km, soit 45 à 55 minutes par l’AP-7 (péage) ou l’A-7. Le tunnel de San Pedro, ouvert en 2012, a fluidifié l’A-7 vers l’ouest, mais la sortie Puerto Banús reste saturée les soirs d’été.
Les résidences des deux premières lignes du port et celles de l’avenue qui monte vers Nueva Andalucía subissent musique, trafic et terrasses jusqu’à 4 h du matin de mai à octobre. À 800 m plus haut, vers Aloha ou Los Naranjos, on n’entend plus rien. Visitez un vendredi soir de juillet avant d’acheter en bas ; un Property Check 360° inclut une visite de nuit quand l’emplacement le justifie.
Investissement locatif à Puerto Banús : rendement et licence
Le loyer moyen à Nueva Andalucía atteint 23,9 €/m² par mois en août 2026 (+6,5 % sur un an) selon le rapport locatif idealista, soit un rendement brut d’environ 4,6 % en longue durée sur 6 239 €/m² (indicatif, avant charges et IRNR). La location saisonnière fait mieux à Puerto Banús, où la saison court d’avril à octobre ; les 5 à 7 % bruts souvent annoncés supposent une occupation élevée et une gestion professionnelle, comme le montre notre page sur le rendement locatif réel par zone.
Deux conditions pèsent sur ce calcul. Marbella comptait 15 418 logements touristiques enregistrés début 2026, environ 10 % du parc andalou, selon la synthèse du cabinet Caracuel Abogados. Et depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle activité touristique en copropriété exige l’accord des trois cinquièmes des propriétaires, en plus de la licence touristique andalouse et du numéro de registre national. Des communautés de Puerto Banús ont déjà voté l’interdiction : lisez statuts et procès-verbaux avant l’offre.
En 2025, les étrangers ont réalisé 32,8 % des achats de logements dans la province de Málaga, contre 13,8 % en Espagne. Le Colegio de Registradores y voit la confirmation que « la demande étrangère est un facteur particulièrement significatif de la solidité du marché immobilier espagnol » (idealista/news, avril 2026). À Puerto Banús, cette demande britannique, scandinave et moyen-orientale soutient la revente, mais suit les cycles de ces marchés.
Pour qui sont Puerto Banús et Nueva Andalucía ?
- → vous achetez pour louer en saison et venir hors saison
- → vous voulez vivre sans voiture, plage et restaurants à pied
- → vous supportez l’animation estivale, ou préférez la plage au port
- → vous jouez au golf ou cherchez un cadre familial près d’Aloha College
- → vous voulez une villa avec jardin sans le ticket d’entrée de Sierra Blanca
- → vous vous installez à l’année, Marbella centre à 10 minutes
Les francophones qui veulent la même position à prix inférieur regardent aussi Nueva Alcántara et Linda Vista, le secteur le plus francophone de la côte. Dans tous les cas, faites accompagner l’achat par un avocat indépendant : le notaire espagnol authentifie l’acte sans vérifier l’urbanisme, les dettes de la communauté ni la licence touristique. C’est le principe de la méthode NOMA : un agent qui travaille pour vous, pas pour le vendeur, sans surcoût.
Puerto Banús et Nueva Andalucía : vos questions
Puerto Banús est-il trop bruyant pour y vivre ?
Le port et ses deux premières lignes sont bruyants de mai à octobre, avec des clubs ouverts jusqu’à 4 h. Les résidences de plage de Levante ou Río Verde sont plus calmes, et Nueva Andalucía, à 5 minutes en voiture, est un quartier résidentiel silencieux à partir d’Aloha ou de Los Naranjos. Visitez de nuit en été avant de choisir.
Quel rendement locatif à Puerto Banús ?
Environ 4,6 % brut en location longue durée à Nueva Andalucía (loyer de 23,9 €/m² sur un prix de 6 239 €/m², idealista, août 2026). En saisonnier bien situé et bien géré, 5 à 7 % brut sont atteignables, à condition d’obtenir la licence touristique et, depuis avril 2025, l’accord des trois cinquièmes de la copropriété.
Nueva Andalucía est-elle une bonne adresse pour les familles ?
Oui : Aloha College accueille de 3 à 18 ans à l’intérieur du quartier, les commerces de Centro Plaza et de La Campana sont à 5 minutes, et les urbanisations autour d’Aloha et de Los Naranjos ont jardins et piscines. La contrepartie est la voiture pour tout, et des prix de 5 600 à 6 400 €/m² selon la micro-zone.
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