Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.

Gastos de adquisición de inmuebles en España: ITP, IVA, notario — el presupuesto completo

Los gastos de adquisición de una vivienda en España son la primera partida que nuestros clientes franceses y belgas subestiman. Un francés piensa en los «gastos de notario» (entre el 7 % y el 8 % en viviendas de segunda mano), un belga en los derechos de registro (12,5 % en Bruselas y en Valonia). En Andalucía, el sistema es diferente: un impuesto principal, que varía según si la vivienda es de segunda mano o nueva, más cuatro conceptos adicionales, ninguno de los cuales es opcional si se quiere comprar con seguridad. Esta página detalla cada partida con los tipos impositivos de 2026, con una tabla completa para una compra de 300 000 €.

Esta página complementa nuestra guía sobre presupuesto y financiación para comprar en España. En NOMA, agente inmobiliario al servicio exclusivo del comprador, este cálculo se realiza desde la primera cita: es él quien fija el precio máximo que realmente puedes ofrecer.

Los gastos de adquisición en España: visión general (del 9 al 14 %)

Los gastos de adquisición en España se componen de un impuesto principal (ITP en el caso de viviendas de segunda mano, o IVA + AJD en el caso de viviendas de nueva construcción) y de cuatro conceptos adicionales: notario, registro de la propiedad, abogado independiente y gestoría. Los impuestos son competencia de las comunidades autónomas, que fijan sus tipos. El total oscila entre el 9 % y el 10 % del precio en el caso de las viviendas de segunda mano, y entre el 13 % y el 14 % en el de las nuevas.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): el impuesto sobre la vivienda de segunda mano

El ITP es el impuesto que grava la compra de un inmueble de segunda mano entre particulares; en Andalucía, su tipo general es del 7 % de la base imponible desde el 1 de enero de 2022. El texto de referencia es la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, cuya exposición de motivos precisa que el legislador «reduce el tipo de gravamen general aplicable a la transmisión de inmuebles […] pasando de los tipos del 8 %, el 9 % y el 10 % a un único tipo general del 7 %». Existe un tipo reducido del 6 % para la vivienda habitual de hasta 150 000 €, y del 3,5 % para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad): un comprador no residente que adquiera una segunda vivienda no tiene derecho a ello.

Dos detalles prácticos. La base imponible no siempre es el precio: desde 2022, la administración toma el mayor de los dos valores entre el precio de la escritura y el valor de referencia del Catastro, que se puede consultar en línea. Y el ITP se declara mediante el modelo 600 en el mes siguiente a la firma.

IVA + AJD: los impuestos sobre las viviendas de nueva construcción

Una vivienda de obra nueva comprada a un promotor no está sujeta al ITP, sino al IVA del 10 %, al que se suma el AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto de timbre sobre la escritura notarial cuyo tipo general en Andalucía es del 1,2 %: por lo tanto, las viviendas nuevas soportan un 11,2 % en concepto de impuestos, es decir, 4,2 puntos más que las de segunda mano. La misma Ley 5/2021 ha reducido el AJD «del 1,5 % al 1,2 %».

Dos aspectos específicos de las viviendas de obra nueva. El IVA del 10 % solo se aplica a la vivienda y, como máximo, a dos plazas de aparcamiento vendidas en la misma escritura; un local o una tercera plaza de aparcamiento se gravan al 21 %. Además, el IVA se paga a medida que se abonan los anticipos al promotor, no en el momento de la entrega, tal y como se detalla en nuestra página sobre la financiación de la compra de una vivienda sobre plano en España.

Gastos de notario y de inscripción en el Registro de la Propiedad

Los honorarios del notario español se rigen por un baremo nacional decreciente establecido por el Real Decreto 1426/1989: 0,3 ‰ del tramo comprendido entre 150 253 € y 601 012 €, 0,2 ‰ por encima de ese importe, más las copias, los folios y las verificaciones telemáticas. En la práctica, la escritura de compraventa de un inmueble de entre 200 000 y 500 000 € cuesta entre 700 y 1 200 €, IVA incluido, y la inscripción en el Registro de la Propiedad, regulada por una tabla de tarifas similar (Real Decreto 1427/1989), entre 450 y 800 €. Ambos conceptos no son negociables y se facturan al comprador.

Lo que estos 1 200 a 2 000 € no compran: protección. El notario español autentifica la escritura, pero no comprueba ni la conformidad urbanística, ni las deudas de la comunidad de propietarios, ni la licencia de primera ocupación; esta tarea corresponde al abogado.

Honorarios del abogado especializado en derecho inmobiliario y gastos de gestoría

El abogado independiente suele facturar el 1 % del precio de compra más el 21 % de IVA, con un mínimo de entre 1 500 y 2 500 €: para 300 000 €, hay que contar con 3 630 € IVA incluido. Sus honorarios cubren la diligencia debida (nota simple, deudas, urbanismo, comunidad de propietarios), el contrato de arras, el poder para la escritura y las declaraciones fiscales posteriores a la compra. NOMA recomienda sistemáticamente un abogado independiente del vendedor y de la agencia: es la única partida del presupuesto que protege su dinero, tal y como se explica en nuestra página sobre la diligencia debida inmobiliaria en España.

La gestoría se encarga de pagar los impuestos (modelo 600), inscribir la escritura en el registro y dar de alta los contratos de agua y electricidad: entre 300 y 500 €. Si se contrata una hipoteca, el banco impone su propia gestoría, a su cargo desde 2019; sin hipoteca, a menudo es el propio abogado quien se encarga de ello.

Gastos relacionados con la hipoteca (en caso de financiación)

Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (artículo 14), el prestatario solo corre con los gastos de la tasación (peritaje bancario, de 300 a 600 €) ; los gastos de notario, registro, gestoría e impuestos sobre actos jurídicos documentados (AJD) de la hipoteca corren a cargo del banco. Queda la comisión de apertura, que oscila entre el 0 % y el 1 % del capital. Para un préstamo de 210 000 €, hay que prever entre 1 000 y 2 500 € en concepto de gastos bancarios; las condiciones específicas para compradores extranjeros se encuentran en nuestra página sobre la hipoteca española para no residentes.

Cuadro resumen para una compra de 300 000 € en Andalucía

Para una compra de 300 000 € en Andalucía en 2026, los gastos ascienden a unos 26 400 € (8,8 %) en una vivienda de segunda mano pagada al contado, 27 600 € (9,2 %) en el mismo inmueble financiado al 70 %, y 39 000 € (13 %) en un inmueble de nueva construcción. Los gastos de notario, registro y gestoría son medias constatadas, redondeadas.

Según los precios inmobiliarios de la Costa del Sol en agosto de 2026, 300 000 € equivalen a 70 m² en Fuengirola o a 95 m² en Manilva.

Andalucía, otras comunidades autónomas, Francia y Bélgica: comparación

Andalucía es, junto con Madrid (6 %), una de las regiones españolas donde el ITP es más bajo: Cataluña y la Comunidad Valenciana aplican un 10 %, y las Islas Baleares, entre un 8 % y un 13 %. Para un francés o un belga, la comparación más útil es la de una segunda residencia.

Por lo tanto, para un belga, una segunda residencia en Andalucía sale más barata en concepto de derechos que una segunda vivienda en la Costa; para un francés, el total es similar una vez que se añade el abogado. Estos gastos iniciales se suman a los impuestos anuales descritos en nuestra página sobre la fiscalidad de los no residentes en España (IBI, IRNR).

Cómo optimizar legalmente los gastos de adquisición

Los impuestos no se negocian, pero hay tres medidas que reducen realmente la factura. El mobiliario: en las viviendas antiguas, un inventario de muebles vendidos mediante contrato independiente, a su valor real y justificable, queda excluido de la base imponible del ITP. La elección entre vivienda antigua y nueva: a igual precio, la vivienda antigua supone un ahorro de 4,2 puntos de impuesto, es decir, 12 600 € sobre 300 000 €, lo que hay que sopesar con las obras. Por último, los honorarios del abogado y de la gestoría se negocian, sobre todo a partir de 500 000 €.

Gastos de adquisición de inmuebles en España: sus preguntas

¿Cuál es el tipo del ITP en Andalucía en 2026?

El tipo general del ITP en Andalucía es del 7 % del precio de compra (o del valor de referencia si este es superior) para un inmueble de segunda mano, en virtud de la Ley 5/2021, en vigor desde 2022. Es uno de los tipos más bajos de España, frente al 10 % de Cataluña. Los tipos reducidos del 6 % y del 3,5 % no se aplican a las segundas residencias de no residentes.

¿Es más caro en cuanto a gastos comprar una vivienda de obra nueva que una de segunda mano?

Sí: las viviendas de obra nueva están sujetas a un IVA del 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) del 1,2 %, lo que supone un 11,2 % en concepto de impuestos, frente al 7 % del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) que se aplica a las viviendas de segunda mano. Sobre 300 000 €, la diferencia es de 12 600 €, siendo los gastos adicionales idénticos. A cambio, las viviendas de nueva construcción ofrecen una garantía decenal, un aval bancario sobre los anticipos y no requieren obras.

¿Son negociables los gastos de adquisición?

Los impuestos (ITP, IVA, AJD) y los honorarios del notario y del registro, fijados según una tabla, no son negociables. Los honorarios del abogado (1 % + IVA) y de la gestoría (entre 300 y 500 €) son negociables, sobre todo a partir de 500 000 €, al igual que la comisión de apertura de una hipoteca (entre 0 y 1 %).