Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.

Fiscalidad inmobiliaria para no residentes en España: IBI, IRNR y obligaciones declarativas

Comprar un piso en Estepona o una villa en Mijas sin vivir allí más de 183 días al año te convierte en un contribuyente español «no residente». La fiscalidad es leve, con una condición: saber que existe. Cada año, propietarios franceses y belgas descubren, al vender su vivienda, que nunca han presentado el Modelo 210 y tienen que regularizar cuatro ejercicios fiscales con recargos. Estos gastos recurrentes se suman a los costes iniciales que figuran en nuestra guía sobre el presupuesto para la compra de una vivienda en España. Si tiene previsto establecerse, la situación cambia y lo tratamos en la página dedicada a la condición de residente fiscal en España.

¿Qué impuestos paga un propietario no residente en España?

Un no residente propietario en España paga cada año el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y el IRNR (impuesto sobre la renta de los no residentes), además de la tasa municipal de basura y, a partir de 3 M€ de patrimonio neto español, el impuesto de solidaridad sobre las grandes fortunas. En caso de reventa, se añaden una retención del 3 % y el impuesto sobre la plusvalía. La tabla resume quién cobra qué.

El no residente no tiene derecho a ninguna deducción: el IRNR se calcula desde el primer euro y, en caso de copropiedad, cada propietario presenta su propio Modelo 210 por su parte proporcional.

IBI: el impuesto sobre bienes inmuebles español

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto catastral anual que recauda el ayuntamiento sobre el valor catastral del inmueble, a un tipo fijado entre el 0,4 % y el 1,10 % para los inmuebles urbanos, según el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Málaga aplica un 0,451 % en 2026, frente al 0,74 % de Cádiz; Marbella, Estepona o Mijas fijan su tipo en sus ordenanzas fiscales.

El valor catastral es muy inferior al precio de mercado: en la Costa del Sol, suele representar entre el 30 % y el 50 % del valor venal, según la fecha de la última revisión municipal. Aparece en el recibo del IBI y también sirve de base para el IRNR.

IRNR: el impuesto sobre la renta de los no residentes

El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) es el impuesto español que grava las rentas de origen español de las personas que no residen fiscalmente en España. En el caso de un propietario, se aplica tanto a los inmuebles ocupados o vacíos —que se gravan sobre una renta ficticia— como a los inmuebles alquilados, que se gravan sobre los alquileres. El tipo impositivo es del 19 % para los residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24 % para el resto, según las normas de la Agencia Tributaria sobre la renta imputada. Por lo tanto, un francés o un belga siempre tributa al 19 %.

Inmueble no alquilado: la tributación sobre la renta imputada

Un inmueble no alquilado genera una renta imputada equivalente al 2 % del valor catastral, que se reduce al 1,1 % cuando el municipio haya revisado sus valores catastrales en los diez años anteriores, y se grava a un tipo del 19 %. La Agencia Tributaria precisa que «la base imponible se determina de conformidad con la normativa del IRPF», sin ninguna deducción: ni IBI, ni gastos de comunidad, ni intereses de préstamo. A falta de valor catastral (inmueble nuevo reciente), la base es el 1,1 % de la mitad del precio de compra; el año de adquisición se calcula prorrateado.

Inmueble alquilado: tributación de los alquileres

Una vivienda alquilada por un residente de la UE o del EEE se grava al 19 % sobre los alquileres netos, tras deducir los gastos a prorrata de los días alquilados: intereses del préstamo, IBI, gastos de comunidad, seguro, amortización del 3 % de la construcción y gastos de agencia. Un residente fuera de la UE paga el 24 % del alquiler bruto, sin deducciones. A partir de los ingresos de 2024, los alquileres se declaran una vez al año, de forma agrupada. Los días de desocupación siguen estando sujetos a la renta imputada a prorrata: un piso alquilado 120 días en temporada alta se acoge a ambos regímenes en el mismo año. El alquiler de corta duración exige, además, una licencia turística en España; la rentabilidad neta tras el IRNR se detalla en nuestra guía de inversión inmobiliaria en la Costa del Sol.

La retención del 3 % en la reventa

Al vender un inmueble un no residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes (Modelo 211), a cuenta del impuesto del vendedor, quien posteriormente liquida su plusvalía al 19 % mediante el Modelo 210; el excedente se devuelve, siempre que se esté al corriente de los Modelos 210 anteriores. El cálculo de la plusvalía, los gastos deducibles y la plusvalía municipal se detallan en nuestra página sobre la plusvalía inmobiliaria en España.

Convenios Francia-España y Bélgica-España: ¿cómo evitar la doble imposición?

Los impuestos españoles nunca se pagan dos veces: el convenio franco-español del 10 de octubre de 1995 y el convenio belgo-español del 14 de junio de 1995 atribuyen a España el derecho a gravar los rendimientos de un inmueble situado en su territorio (artículo 6). A continuación, el país de residencia compensa el impuesto mediante dos mecanismos diferentes.

Impuesto sobre el patrimonio: Andalucía bonifica al 100 % el Impuesto sobre el Patrimonio desde 2022, pero el Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas (ITSGF), prorrogado hasta 2026, grava a los no residentes con un patrimonio neto superior a 3 millones de euros situado en España, con un tipo que oscila entre el 1,7 % y el 3,5 % tras una exención de 700 000 euros, según el resumen «Patrimonio Andalucía 2026».

Calendario fiscal 2026-2027: fechas clave para los no residentes

El calendario cambia con la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (BOE de 23 de junio de 2026): el Modelo 210 para los rendimientos imputados se abre ahora el 1 de abril del año siguiente, y la declaración anual de alquileres pasa de enero a abril. La nota de la Agencia Tributaria precisa que estos plazos se aplican a los ingresos de 2026; los ingresos de 2025 siguen siendo declarables hasta el 31 de diciembre de 2026.

Representante fiscal: ¿es necesario designar uno?

No, un residente de la UE no tiene la obligación de designar un representante fiscal para sus Modelos 210: esta obligación se aplica a los contribuyentes establecidos fuera de la UE/EEE. En la práctica, la mayoría de los propietarios franceses y belgas encargan esta tarea a un gestor, por un importe orientativo de entre 50 y 150 € por declaración: el formulario se rellena en español, con certificado digital o código Cl@ve, y el pago desde un banco extranjero sigue un procedimiento específico. Pide a tu abogado que incluya el primer Modelo 210 prorrateado en su tarifa plana; NOMA te orientará a continuación hacia gestores francófonos, y SOL, la IA de NOMA, responderá a las primeras preguntas sobre plazos.

Fiscalidad de los no residentes en España: tus preguntas

¿Cuánto se paga de IBI en España?

El IBI representa entre el 0,4 % y el 1,10 % del valor catastral, lo que suele suponer entre 400 y 1 200 € al año para un piso valorado en 250 000 € en la Costa del Sol. En Málaga (0,451 % en 2026), un valor catastral de 100 000 € supone 451 €. El recibo del año anterior, que hay que solicitar al vendedor, indica la cifra exacta.

¿Tengo que pagar impuestos en España aunque no alquile mi vivienda?

Sí: el IRNR sobre la renta imputada se debe pagar cada año, a un tipo del 19 % del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, incluso si la vivienda permanece desocupada. Para un valor catastral de 120 000 €, hay que contar entre 251 y 456 € al año, que deben declararse en el Modelo 210 entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año siguiente (ingresos de 2026). Los olvidos salen a la luz en el momento de la reventa, cuando la Agencia Tributaria bloquea la devolución de la retención del 3 %.

¿Cómo evitar la doble imposición entre Francia, Bélgica y España?

Los convenios fiscales de 1995 reservan la tributación de los ingresos inmobiliarios a España y, a continuación, neutralizan el impuesto en el país de residencia: crédito fiscal equivalente al impuesto francés para un residente francés; exención con reserva de progresividad para un residente belga. El inmueble debe declararse en ambos casos: formularios 2044/2047 en Francia; renta catastral extranjera a través de MyMinfin en Bélgica.