Actualizado en septiembre de 2026 — datos verificados en esa fecha.

Lista de comprobación para la compra de una vivienda en España: los 15 puntos que hay que comprobar antes de firmar

Una compra en la Costa del Sol rara vez fracasa por una cuestión jurídica importante, sino a menudo por un detalle: una deuda de comunidad de propietarios no reclamada, una ampliación sin licencia o un NIE solicitado demasiado tarde. Esta lista de comprobación resume nuestra guía sobre el proceso de compra de una vivienda en España en 15 comprobaciones prácticas, ordenadas según el orden en que se presentan, con el documento que hay que obtener, el plazo y la trampa asociada. Imprímela, marca los puntos y deja los puntos del 4 al 10 en manos de un abogado independiente.

Antes de la búsqueda: los trámites administrativos

Punto 1 — NIE obtenido y válido

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para firmar la escritura, pagar el ITP y abrir una cuenta: sin él, no se puede avanzar. Solicítelo desde el inicio del proyecto, con el formulario EX-15 y la tasa 790-012 (9,84 € en 2026) en el consulado de España en París, Marsella o Bruselas, o en España ante la Policía Nacional: cuenta con un plazo de entre 4 y 6 semanas desde Francia o Bélgica, incluida la cita. Nuestra página sobre el NIE para la compra de una vivienda en España detalla el trámite a través de un representante.

Punto 2 — Cuenta bancaria española abierta

La cuenta bancaria española no es una obligación legal, sino una necesidad práctica: el saldo se abona ante notario mediante cheque bancario español o transferencia bancaria rastreable, y el IBI, los gastos comunitarios y los proveedores cobran a través de un IBAN español. Los bancos solicitan el pasaporte, el NIE, un justificante de ingresos y, para los no residentes, un certificado de no residencia. Ábrela antes de pagar la señal: este suele ser el primer retraso habitual.

Punto 3 — Presupuesto total calculado (precio + entre un 10 % y un 13 % de gastos)

El presupuesto de una compra en Andalucía es el precio más un 10-13 %: ITP del 7 % para viviendas de segunda mano, o IVA del 10 % más AJD del 1,2 % para viviendas nuevas, más notario, registro, abogado y, si se solicita un crédito, la tasación. El desglose por conceptos figura en nuestros gastos de adquisición en España.

Durante la diligencia debida: las comprobaciones jurídicas

Punto 4 — Nota simple actualizada y sin cargas bloqueantes

La nota simple es el extracto del Registro de la Propiedad que identifica al propietario inscrito y enumera las hipotecas, embargos y servidumbres. Exija una con menos de 10 días de antigüedad desde la oferta: el vendedor debe ser el titular inscrito (o disponer de un poder), y cualquier hipoteca debe cancelarse a cargo del vendedor el día de la escritura. Nuestra página sobre la nota simple en España explica cómo leerla línea por línea.

Punto 5 — Conformidad urbanística (PGOU, licencia de ocupación)

El inmueble debe cumplir con el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) y disponer de una licencia de primera ocupación o de ocupación. En Andalucía, la Ley 7/2021 (LISTA) establece en seis años el plazo de prescripción de las infracciones (artículo 153): una vivienda unifamiliar o una ampliación irregular más antigua puede regularizarse mediante un AFO, mientras que una más reciente puede ser objeto de una orden de demolición. Un certificado urbanístico del ayuntamiento zanja la cuestión; es el núcleo de la diligencia debida inmobiliaria y del Property Check 360° de NOMA.

Punto 6 — Concordancia entre el catastro, el registro y la realidad

Compara tres superficies: la del catastro (sedecatastro.gob.es, gratuito), la de la nota simple y la medida in situ. Una piscina o una planta que no figuren en el catastro indican obras no declaradas; una diferencia superior al 10 % obliga a realizar una georreferenciación antes de la inscripción (Ley 13/2015).

Punto 7 — Deudas de la comunidad de propietarios liquidadas

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador es responsable de los gastos impagados del año en curso y de los tres anteriores. Exija el certificado de deudas firmado por el administrador, con una antigüedad inferior a 7 días en el momento de la firma, y solicite las dos últimas actas de la junta: cualquier solicitud de aportación votada para la fachada o el ascensor se transfiere junto con el piso.

Punto 8 — Certificado energético válido

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para la venta desde 2013 y se rige por el Real Decreto 390/2021; tiene una validez de diez años (cinco años para la clase G) y debe estar registrado en la Junta de Andalucía. Si el vendedor no lo tiene, deberá encargarse de tramitarlo a su cargo (entre 100 y 250 €, a título orientativo).

Punto 9 — IBI e IRNR al corriente

Solicita el último recibo de pago del IBI y, si el vendedor es no residente, sus declaraciones del IRNR: las deudas del IBI de los últimos cuatro años se transmiten con la vivienda (afección). Dos consecuencias específicas para el vendedor no residente: el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa al Tesoro Público mediante el modelo 211 en el plazo de un mes, y se convierte en responsable subsidiario de la plusvalía municipal si esta no se abona. Usted mismo estará sujeto al IRNR a partir del año siguiente (consulte nuestra página sobre la fiscalidad de los no residentes en España).

Antes de la firma: la preparación del contrato

Punto 10 — Contrato de arras revisado por su abogado

El contrato de arras compromete a ambas partes con el 10 % del precio: si el comprador renuncia, pierde el anticipo; si el vendedor renuncia, debe devolver el doble, siempre que el contrato especifique que se trata de arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil). Haga que lo revisen antes de la firma: fecha límite de la escritura, destino de los muebles, cargo de los gastos, cláusula suspensiva del préstamo y de la licencia de ocupación.

Punto 11 — Financiación confirmada (en caso de hipoteca)

Un banco español concede a los no residentes un préstamo de entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación, con una oferta firme (FEIN) válida durante diez días y un plazo total de entre 4 y 8 semanas: firme el contrato de arras con una cláusula suspensiva para la obtención del préstamo o tras un acuerdo de principio por escrito. Las condiciones se comparan en nuestra página sobre la hipoteca española para no residentes.

Punto 12 — Poder notarial en caso de compra a distancia

Si no puede estar presente, un poder notarial permite a su abogado firmar el depósito de garantía, la escritura y los trámites fiscales. Si se formaliza ante un notario español, tiene validez inmediata; si se formaliza ante un notario francés o belga, debe apostillarse y traducirse, lo que lleva entre dos y tres semanas.

El día de la firma y después

Punto 13 — Verificación final del certificado de la propiedad (D-1)

La víspera de la escritura, solicita de nuevo una nota simple: entre el pago de la señal y la firma suelen transcurrir dos o tres meses, durante los cuales puede haberse inscrito un embargo, una hipoteca o una anotación preventiva. El notario español también solicita un informe actualizado, pero no te lo comenta y no se negará a firmar.

Punto 14 — Seguro de vivienda contratado

Ninguna ley obliga a contratar un seguro de hogar en España, pero el banco exige un seguro de daños (incendio) siempre que haya una hipoteca, y la comunidad de propietarios solo asegura las zonas comunes. Contrata la póliza para que entre en vigor el día de la entrega de las llaves; en nuestra página sobre seguros inmobiliarios en España se comparan las coberturas y las tarifas.

Punto 15 — Empadronamiento y domiciliación del IBI

Tras la firma de la escritura, hay tres trámites que completan el proceso: la domiciliación del IBI y del impuesto de basuras en su cuenta española ante el Patronato de Recaudación de Málaga, la transferencia de los contratos de agua y electricidad, y la inscripción en el registro. El empadronamiento (inscripción en el ayuntamiento) solo es obligatorio si reside más de seis meses al año en España; las ventajas y los efectos fiscales se explican en nuestra página sobre el empadronamiento.

Estos 15 puntos son exactamente los que NOMA, agente del comprador, revisa contigo y con tu abogado, desde la primera búsqueda hasta la nota simple a tu nombre, dentro del marco de nuestro método. Para obtener una visión general del proyecto, consulta nuestra guía de compra de inmuebles en la Costa del Sol.

Lista de comprobación para la compra de una vivienda en España: sus preguntas

¿Cuál es el punto más importante de esta lista de comprobación?

La comprobación de la nota simple, que debe realizarse al menos dos veces: al inicio de la diligencia debida, para conocer al titular y las cargas, y la víspera de la firma ante notario, para asegurarse de que no se haya inscrito ningún embargo o hipoteca entretanto. Una nota simple cuesta unos diez euros por Internet y se obtiene en unas horas.

¿Se pueden hacer estas comprobaciones por cuenta propia?

Algunas sí: el NIE, la cuenta bancaria, el presupuesto y la consulta del catastro están al alcance de cualquier comprador. La diligencia debida jurídica (urbanismo, gastos comunitarios, contrato de arras) debe encargarse a un abogado especializado en derecho inmobiliario independiente, por aproximadamente el 1 % del precio: ni el agente inmobiliario del vendedor ni el notario la realizan en su lugar.

¿Con cuánta antelación a la compra hay que empezar con esta lista de comprobaciones?

Lo ideal es entre dos y tres meses antes de presentar una oferta. Solo el NIE tarda entre 4 y 6 semanas desde Francia o Bélgica, y la financiación bancaria española, entre 4 y 8 semanas; entre el depósito de arras y la escritura, hay que contar entre 30 y 90 días.